Правовые основы и особенности множественности арендодателей

Согласно ст. 606 ГК РФ (Аренда нежилых помещений) и ст. 246 ГК РФ (Право общей совместной собственности), распоряжение имуществом, находящимся в общей совместной собственности, осуществляется соглашением всех собственников.

• Единая воля: Договор должен быть подписан всеми собственниками. Подпись только одного из них делает сделку оспоримой (п. 2 ст. 174.1 ГК РФ — сделка, совершенная без согласия остальных участников).
• Форма сделки: Если срок аренды составляет 1 год и более, договор подлежит государственной регистрации в Росреестре (ст. 609, 674 ГК РФ). В этом случае письменная форма обязательна.
• Представительство: Если один из собственников не может присутствовать, он должен выдать нотариальную доверенность с правом подписания договора аренды и представления документов в Росреестр.

Структура договора: обязательные разделы

Типовой образец договора аренды с множественностью лиц на стороне арендодателя (подготовленный, в т.ч., для систем типа «КонсультантПлюс» на 2026 год) должен содержать следующие блоки:

1. Преамбула (Шапка): Дата, место заключения, полные реквизиты сторон.
2. Предмет договора: Точное описание помещения.
3. Права собственников на помещение: Основание возникновения права.
4. Срок действия договора.
5. Арендная плата и порядок расчетов: Доли каждого собственника.
6. Порядок передачи-приемки (Акт приема-передачи).
7. Права и обязанности сторон.
8. Ответственность сторон.
9. Порядок расторжения и изменения договора.
10. Заключительные положения: адреса, реквизиты, подписи.

Детальный разбор ключевых условий (с примерами заполнения)

Преамбула: реквизиты двух арендодателей

В отличие от стандартного договора, здесь указываются данные обоих собственников. Если собственники — физлица:

ДОГОВОР АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
г. , «___» _________ 2026 г.

Мы, нижеподписавшиеся:
Арендодатель 1: Иванов Иван Иванович (далее, Арендодатель 1), паспорт серия  № , выдан  . г., код подразделения , прописка: г. , ул. , д. , кв. , действующий на основании права собственности (свидетельство о праве № ),
Арендодатель 2: Петрова Мария Сергеевна (далее — Арендодатель 2), паспорт серия * № , выдан  . г., код подразделения , прописка: г. , пр. , д. , кв. , действующий на основании права собственности (свидетельство о праве № ),
вместе именуемые «Арендодатели», с одной стороны, и

Арендатор: ООО «Ромашка» (далее — Арендатор), ОГРН , ИНН/КПП /, адрес: г. , ул. , д. , офис *, в лице Генерального директора Сидорова Сидора Сидоровича, действующего на основании Устава,
с другой стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем:

Важно: Паспортные данные, адреса регистрации и номера свидетельств о праве частично скрыты под маской (*) в целях безопасности. В рабочем документе указываются реальные данные.

Предмет договора (п. 1)

Описание должно максимально точно соответствовать выписке из ЕГРН.

Арендодатели передают Арендатору во временное владение и пользование, а Арендатор принимает в аренду нежилое помещение назначения офис/склад/торговое (далее — Помещение), расположенное по адресу: г. *, ул. , д. , пом. *.
Характеристики Помещения:
 Кадастровый номер: :::*;
 Площадь: * кв. м. (по техническому плану / выписке ЕГРН);
 Этаж: ; Назначение: ;
 Инвентарный номер: * (при наличии).
Помещение передается в состоянии, пригодном для использования по назначению, что подтверждается Актом приема-передачи (Приложение № 1).

Права собственников и доли (п. 2) — КРИТИЧЕСКИ ВАЖНЫЙ ПУНКТ

Необходимо зафиксировать доли в праве общей совместной собственности. Это определяет распределение арендной платы и налоговых вычетов.

Арендодатели являются собственниками Помещения на праве общей совместной собственности в следующих долях:
 Арендодатель 1 — 1/2 (одна вторая) часть;
 Арендодатель 2 — 1/2 (одна вторая) часть.
 (Или иные доли, например: 60/100 и 40/100, согласно выписке ЕГРН № * от ..20 г.)
Арендодатели гарантируют, что Помещение не обременено ипотекой, арестом, не сдано в аренду третьим лицам и не является предметом спора.
Согласие Арендодателей на сдачу Помещения в аренду зафиксировано их совместной подписью под настоящим Договором (или приложено нотариальное согласие / Протокол собрания собственников).

Арендная плата и порядок расчетов (п. 3)

Здесь прописывается механизм оплаты: на один счет или раздельно по долям. Рекомендуется указывать реквизиты счетов каждого собственника прямо в договоре или в приложении.

Арендная плата за Помещение устанавливается в размере * руб. 00 коп. в месяц (включая НДС / без НДС — выбрать нужное).
Оплата производится ежемесячно не позднее 5-го числа следующего за отчетным месяца.
Порядок распределения платежей между Арендодателями:
 Арендатор обязуется перечислять арендную плату на расчетные счета Арендодателей пропорционально их долям в праве собственности:
 

 
На счет Арендодателя 1 (доля 1/2): 50% от суммы арендной платы.
 
На счет Арендодателя 2 (доля 1/2): 50% от суммы арендной платы.
 
 Реквизиты для оплаты:
 Арендодатель 1: Счет № , БИК , Банк , КС .
 Арендодатель 2: Счет № , БИК , Банк , КС .
 (В случае изменения реквизитов Арендодатели уведомляют Арендатора письменно за 10 календарных дней).
Пеня за просрочку платежа: 0,1% от суммы долга за каждый день просрочки.

Срок договора и регистрация (п. 4)

Договор заключается на срок 11 месяцев / 3 года / 5 лет (выбрать нужное).
 Примечание: при сроке 1 год и более — обязательна госрегистрация в Росреестре (срок до 9 рабочих дней, госпошлина за платежку на каждого собственника/арендатора).
Договор вступает в силу с момента подписания его обеими сторонами (Арендодателями 1 и 2 и Арендатором) / с момента государственной регистрации (если срок >= 1 года).
Продление договора возможно по соглашению сторон в виде дополнительного соглашения.

Ответственность и разрешение споров (п. 5-6)

Споры с участием двух арендодателей рассматриваются в общем порядке, но истецами/ответчиками будут оба собственника.

За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по Договору Стороны несут ответственность в соответствии с ГК РФ и настоящим Договором.
Арендодатели несут солидарную ответственность перед Арендатором за скрытые дефекты Помещения, препятствующие его использованию.
Споры разрешаются в Арбитражном суде по месту нахождения Помещения (для юрлиц/ИП) / в суде общего правопорядка (для физлиц).

Обязательные приложения

Без этих документов регистрация в Росреестре будет приостановлена или отказана:

• Приложение № 1: Акт приема-передачи нежилого помещения (подписывается всеми тремя сторонами: Арендодатель 1, Арендодатель 2, Арендатор). Описывает состояние, счетчики, ключи, дефекты.
• Приложение № 2: План помещения (из технического плана БТИ/кадастрового инженера).
• Приложение № 3: Выписка из ЕГРН (свежая, не старше 30 дней на момент подачи на регистрацию).
• Приложение № 4: Нотариальные доверенности (если кто-то подписывает через представителя).
• Приложение № 5: Согласие супругов (если помещение в совместной собственности супругов одного из арендодателей и доля не выделена).

Нюансы регистрации в Росреестре (2026 год)

При сдаче в аренду на срок от 1 года:

1. Подача документов возможна через МФЦ, лично или через представителя (по нотариальной доверенности с правом подписания заявления).
2. Госпошлина: 2 000 руб. за регистрацию права аренды (платит Арендатор, если иное не оговорено) + 350 руб. за выдачу выписки на каждого заинтересованного лица (обычно заказывают 2-3 выписки).
3. В заявлении на регистрацию (форма по Приказу Минэкономразвития № 623) в разделе «Сведения о правообладателе» указывается Арендатор, в разделе «Сведения о лице, право которого обременяется» — оба Арендодателя с указанием их долей.

Типичные ошибки и риски

Расторжение договора: специфика двух арендодателей

Расторжение возможно:

• По соглашению сторон: Подписывают Дополнительное соглашение о расторжении (все 3 стороны). Для снятия с регистрации в Росреестре — заявление от Арендатора или совместное от всех;
• В судебном порядке (ст. 619 ГК РФ): Иск может подать Арендатор (при существенном нарушении Арендодателями) или Арендодатели (при неуплате аренды более 2 раз подряд, порче имущества). Важно: Истецами будут оба Арендодателя совместно. Если один из собственников не хочет судиться — ему придется участвовать как третье лицо или дать доверенность другому.
• В одностороннем порядке (ст. 610 ГК РФ): Только если это прямо прописано в договоре (например, «Арендатор вправе расторгнуть договор, уведомив Арендодателей за 3 месяца»). Уведомление направляется каждому Арендодателю отдельно (почта/ЭДО/лично под роспись).

Налоговые аспекты для собственников-физлиц

Если Арендодатели — физические лица (не ИП):

• НДФЛ 13% (резиденты) / 30% (нерезиденты): Уплачивает каждый собственник самостоятельно на свой доход (свою долю арендной платы).
• Декларация 3-НДФЛ: Сдается до 30 апреля года, следующего за отчетным. Платеж — до 15 июля.
• Имущественный налог: Платится пропорционально доле собственности.
• Возможность применения ПСН/НПД (самозанятость): Если Арендатор — юрлицо/ИП, физлицо-собственник НЕ МОЖЕТ применить НПД (профдоход) по ст. 4 Закона № 422-ФЗ. Только если Арендатор — физлицо. ПСН доступен в некоторых регионах при сдаче нежилья.

Чек-лист перед подписанием (Скачайте и проверьте)

1. [ ] Выписка ЕГРН на руки (свежая, доли совпадают).
2. [ ] Паспорта всех собственников (действительные).
3. [ ] Нотариальные доверенности/согласия супругов (если нужно) — оригиналы.
4. [ ] Технический план / Паспорт помещения (для приложения).
5. [ ] Реквизиты счетов каждого собственника верны (проверено по приложению к договору).
6. [ ] Доли в праве собственности и доли распределения аренды — идентичны.
7. [ ] Акт приема-передачи подготовлен в 3 экземплярах.
8. [ ] Договор в 3 экземплярах (по одному на каждого собственника + Арендатор) + 1 для Росреестра (если регистрация).
9. [ ] Квитанции об оплате госпошлины (если регистрация).

Договор аренды нежилого помещения с двумя собственниками требует высокой точности в фиксации волевого единства сторон. Главные отличия от стандартного договора: обязательное указание долей в преамбуле и предмете, раздельные реквизиты для оплаты (или четкий алгоритм распределения), подписи всех собственников на каждом экземпляре и в акте приема-передачи.

Используйте приведенную выше структуру как основу. Для сложных случаев (ипотека, аресты, споры между собственниками, сдача в субаренду) настоятельно рекомендуется консультация с юристом, специализирующимся на недвижимости, перед подписанием. Грамотно составленный договор — залог спокойствия и стабильного дохода для обоих собственников на весь срок аренды.

Данная статья носит информационный характер и не является правовой консультацией. Нормы законодательства могут меняться. Актуальность информации на г.