Акт осмотра состояния квартиры — это ключевой документ, фиксирующий фактическое положение вещей в момент передачи жилья от одной стороны к другой. Он необходим при покупке-продаже, сдаче в аренду, приемке квартиры у застройщика или при передаче в управление УК/ТСЖ. Грамотно составленный акт защищает права обеих сторон и предотвращает споры о сохранности имущества, наличии дефектов или показаниях счетчиков.
Юридическая природа и виды актов
С точки зрения закона (ГК РФ, ЖК РФ), акт осмотра, это двусторонний документ, подтверждающий волю сторон. В зависимости от цели выделяют основные виды:
- Акт приема-передачи при купле-продаже (ДКП) — приложение к договору купли-продажи. Обязателен для регистрации перехода права собственности в Росреестре.
- Акт приема-передачи при сдаче в аренду (найм) — приложение к договору найма. Критически важен для возврата залогового депозита.
- Акт приемки квартиры у застройщика (ДДУ) — регламентируется ФЗ-214. Имеет строгие сроки и форму, предусмотренную участковым уставом или договором.
- Акт осмотра при передаче в управление — составляется представителем УК/ТСЖ и собственником.
Обязательные реквизиты документа
Чтобы акт имел юридическую силу, он должен содержать следующие элементы (согласно ст. 162 ГК РФ и деловым обычаям):
- Наименование документа: «Акт осмотра состояния квартиры» или «Акт приема-передачи квартиры».
- Место и дата составления: Город , «» г.
- Основание: Номер и дата договора (ДКП № от , Договор найма № и т.д.).
- Стороны: Полные ФИО (для физлиц) или наименование юрлица, паспортные данные (серия/номер — , выдан ), адрес регистрации. Действующие на основании (доверенность № от — если есть).
- Объект: Точный адрес квартиры: г. , ул. , д. , кв. . Кадастровый номер: ::*:. Площадь (общая/жилая) по ЕГРН/БТИ.
- Описательная часть (тело акта): Детальное описание состояния (см. раздел 4).
- Показания приборов учета: Водомеров (ХВС/ГВС), электросчетчиков, газовых счетчиков, теплосчетчиков.
- Ключи и доступы: Количество комплектов ключей от входной двери, межкомнатных дверей, почтового ящика, домофона/ключа-таблетки.
- Финансовые расчеты: Фраза о том, что расчеты по оплате коммунальных услуг, вкладу в капремонт, членским взносам ТСЖ на дату подписания погашены полностью или переходят на нового собственника/арендатора (с указанием долга, если есть).
- Претензии: Заявление сторон об отсутствии взаимных претензий (или их перечень).
- Подписи сторон: Передающей и Принимающей. Расшифровка подписей (ФИО). Дата.
Структура описательной части: что проверять детально
Это самая важная секция. Не пишите просто «состояние удовлетворительное». Описывайте каждый элемент. Ниже — чек-лист для заполнения таблицы акта.
Входная группа и стены
- Входная дверь: Материал (металл/дерево), состояние коробки, наличие сколов, вмятин, работа замков (верхний/нижний), глазок, дверной доводчик, уплотнитель.
- Стены и потолок: Тип отделки (штукатурка, шпаклевка, обои, покраска, панели). Наличие трещин, пятен от течи, плесени, грибка, отслоений. Уголки (прямые/кривые).
- Окна и балконный блок: Тип профиля (ПВХ, дерево, алюминий), состояние уплотнителей, фурнитуры (ручки, замки, микровентиляция), стеклопакетов (пробой, запотевание внутри). Откосы (штукатурка, пластик, сэндвич-панели). Подоконники. Балкон/лоджия: утепление, остекление, состояние пола/потолка.
Полы и покрытия
- Тип покрытия (ламинат, паркет, плитка, линолеум, ковролин, натяжной пол/заливной).
- Состояние: сколы, щели, скрипы, набухание от влаги, отслоение плитки, высохание паркета.
- Наличие плинтусов (полиуретан, ДВП, МДФ, пластик, керамика), их целостность.
- Теплый пол (электрический/водяной): работоспособность, терморегулятор.
Инженерные системы (самое критичное)
| Система | Что проверять и фиксировать в акте |
|---|---|
| Водоснабжение / Канализация | |
| Электрика | |
| Отопление | |
| Газ (если есть) | |
| Вентиляция / Кондиционирование |
Мебель и техника (если передается)
Если квартира сдается с мебелью/техникой, к акту обязательно прилагается опись имущества (инвентаризационная ведомость). Для каждой позиции указывайте:
- Наименование (холодильник *, диван, кухонный гарнитур).
- Бренд, модель, цвет.
- Инвентарный/серийный номер (если есть).
- Состояние: «новый», «в хорошем состоянии», «есть царапины на фасаде», «не работает режим разморозки», «сломана ножка стула».
- Фотофиксация дефектов (ссылка на фото в облаке/флешке).
Образец заполнения акта (Текстовый шаблон)
Ниже приведен универсальный шаблон. Текст в квадратных скобках [ЗАПОЛНИТЬ] заменяется на реальные данные. Персональные данные замаскированы.
АКТ ОСМОТРА СОСТОЯНИЯ КВАРТИРЫ №
г. «» г.
Мы, нижеподписавшиеся:
- Передающая сторона (Продавец / Арендодатель / Застройщик):
ФИО / Наименование ЮЛ ,
Паспорт: серия № , выдан г.,
Проживающий по адресу: ,
Действующий на основании Доверенности № * от * / Устава / Полномочий ГД,
именуемый в дальнейшем «Передающая сторона», с одной стороны, - Принимающая сторона (Покупатель / Арендатор):
ФИО ,
Паспорт: серия № , выдан г.,
Проживающий по адресу: ,
Действующий на основании Доверенности № * от *,
именуемый в дальнейшем «Принимающая сторона», с другой стороны,
в соответствии с Договором купли-продажи / найма № от , составили настоящий Акт о следующем:
ПРЕДМЕТ ПЕРЕДАЧИ
Передающая сторона передала, а Принимающая сторона приняла квартиру, расположенную по адресу: г. , ул. , д. , кв. .
Кадастровый номер: ::*:.
Площадь общая: * кв.м., жилая: кв.м. (согласно выписке ЕГРН / паспорту БТИ от ).
Этаж: *, всего этажей в доме: *. Тип дома: кирпичный/панельный/монолитный.
СОСТОЯНИЕ КВАРТИРЫ (ОПИСАТЕЛЬНАЯ ЧАСТЬ)
Квартира осмотрена сторонами совместно. Состояние стен, потолков, полов, окон, дверей, инженерного оборудования и мебели соответствует описанию, приведенному в Приложении № 1 (Ведомость осмотра), которое является неотъемлемой частью настоящего Акта.
Выявленные дефекты и замечания (если есть):
- На стене в спальне (у окна) обнаружено пятно влаги диаметром ~15 см (фото № ). Передающая сторона обязуется устранить до .
- Розетка на кухне (над столешницей, 2-я слева) не работает. Принимающая сторона принимает к сведению, устранит за свой счет.
- На ламинате в коридоре сколы (3 шт.), зафиксированы на фото № .
- Иные дефектов не обнаружено.
ПОКАЗАНИЯ ПРИБОРОВ УЧЕТА (НА ЧИСЛО)
| Прибор учета | Номер прибора | Показания | Дата след. поверки |
|---|---|---|---|
| ХВС (Холодная вода) | м³ | * | |
| ГВС (Горячая вода) | м³ | * | |
| Электроэнергия (Т1/День) | кВт·ч | * | |
| Электроэнергия (Т2/Ночь) | — | * кВт·ч | — |
| Газ | м³ | * | |
| Теплоэнергия | Гкал |
КЛЮЧИ И СРЕДСТВА ДОСТУПА
Передано Принимающей стороне:
- Ключи от входной двери: комплект(ов) (в т.ч. от замка «Краб» / цилиндрового / сувальдного).
- Ключи от межкомнатных дверей: шт.
- Ключ от почтового ящика: шт. (ящик № ).
- Ключ-таблетка / пульт от домофона / шлагбаума: шт.
- Ключи от оконных ручек (защита от детей): * шт.
ФИНАНСОВЫЕ РАСЧЕТЫ
Стороны подтверждают, что на дату подписания настоящего Акта:
- Задолженность по оплате коммунальных услуг (ЖКУ, электричество, газ, вода, капремонт) отсутствует / составляет руб. (квитанции приложены).
- Членские/целевые взносы ТСЖ / ЖСК / УК погашены полностью / задолженность руб.
- Расчеты между сторонами по Договору проведены в полном объеме (Покупатель передал 100% стоимости / Арендатор внес залог и оплату за 1-й месяц). Квитанция о получении денежных средств получена Передающей стороной.
ПРЕТЕНЗИИ СТОРОН
Стороны заявляют, что на момент подписания Акта взаимных претензий не имеют, за исключением указанных в п. 2 настоящего Акта. Принимающая сторона подтверждает, что квартира принята в состоянии, соответствующем условиям Договора и текущему осмотру.
ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
- Настоящий Акт составлен в * экземплярах (по одному для каждой стороны, один — для Росреестра / УК), имеющих одинаковую юридическую силу.
- Стороны подтверждают, что ознакомлены с содержанием Акта и Приложения к нему, подписывают их волеизъявленно и под свободой воли.
| ПЕРЕДАЮЩАЯ СТОРОНА Подпись: _______________ / / Расшифровка: ФИО М.П. (при наличии печати) Тел.: +7 () — | ПРИНИМАЮЩАЯ СТОРОНА Подпись: _______________ / / Расшифровка: ФИО М.П. (при наличии печати) Тел.: +7 () — |
ПРИЛОЖЕНИЕ № 1 К АКТУ № *
ВЕДОМОСТЬ ОСМОТРА СОСТОЯНИЯ КВАРТИРЫ (ДЕТАЛЬНАЯ ТАБЛИЦА)
| № | Помещение / Зона | Элемент / Узел | Описание состояния (материал, дефекты, работа) | Примечание / Фото № |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Коридор / Прихожая | Входная дверь | Металл, 2 замка (верх/низ), работают, скол на панели снаружи (фото 1) | Фото 1 |
| 2 | Стены | Обои виниловые, в углу у входа отслоение 10х10 см | Фото 2 | |
| 3 | Потолок | Натяжной (пвх), белый, целый | — | |
| 4 | Пол | Плитка керамическая, плинтус керамический, щели загрублены | — | |
| 5 | Электрика | Розетка 1 шт., выключатель 2-клав. — работают. Щиток в нише | Счетчик внутри | |
| 6 | Кухня | Стены | Плитка до потолка (фартук), покраска — нормально | — |
| 7 | Потолок | Покраска, следов течей нет | — | |
| 8 | Пол | Ламинат 33 класс, щели минимальные, плинтус МДФ | — | |
| 9 | Окно | ПВХ 2-створчатое, микровентиляция есть, уплотнитель целый | — | |
| 10 | Водоснабжение | Смеситель кухонный (бренд), гибкие насосы новые (2023 г.), фильтр под мойку | Счетчики в нише | |
| 11 | Мебель/Бытовая техника | Кухонный гарнитур (фото 3), холодильник (работает), плита газ (работает), вытяжка (работает) | Опись имущества Прил. №2 | |
| 12 | Ванная комната | Стены/Пол | Плитка, фуги чистые, грибка нет | — |
| 13 | Сантехника | Ванна акриловая, смеситель, душная стойка — работают, течей нет | — | |
| 14 | Унитаз | Напольный, бачок пластик, кнопка двухрежимная, работает | — | |
| 15 | Стиралка | Стиральная машина * (встроена), работает, шланги новые | Фото 4 | |
| 16 | Вентиляция | Тяга проверена (зажигалка) — нормальная | — | |
| 17 | Спальня / Комната 1 | Стены | Обои под покраску, трещина над подоконником (фото 5) | Фото 5 |
| 18 | Потолок | ГКЛ, покраска, цельный | — | |
| 19 | Пол | Паркетная доска, царапины в зоне входа (фото 6) | Фото 6 | |
| 20 | Окно / Балкон | Балкон застеклен (холодное), рама ПВХ, уплотнитель изношен | Требует замены уплотнителя | |
| 21 | Электрика | Розетки 4 шт., выкл. 1-клав., все работают. Кондиционер * (охлаждение/обогрев ок) | Пульт передан |
Подписи сторон к Приложению № 1:
| Передающая: _____________ / / | Принимающая: _____________ / / |
Критически важные нюансы и советы
Фото- и видеофиксация — ваш лучший свидетель
Сделайте видеообход квартиры с включенным таймстампом (дата/время) или фото с геолокацией/EXIF-данными. Снимайте:
- Общие планы каждой комнаты.
- Крупный план всех дефектов (сколы, трещины, пятна, сломанные ручки).
- Показания всех счетчиков крупно (чтобы видеть цифры и номер прибора).
- Открытые щитки, счетчики, ниши коммуникаций.
- Ключи в руке / на столе.
Совет: Загрузите фото в облако (Яндекс.Диск, Google Drive) и в акте укажите ссылку: «Фотофиксация доступна по ссылке: *, QR-код прилагается».
Показания счетчиков, нулевая толерантность к ошибкам
Ошибка в одной цифре приведет к переплатам или спорам с УК/газовиками/водоканалом.
- Сверьте номера счетчиков на корпусе с номерами в квитанциях/договорах ресурсоснабжения.
- Запишите показания в акте и передайте их в УК/РСО/Горгаз/Мосгаз/Мосводоканал лично (через ЛК, приложение, по телефону) в день подписания акта. Сохраните скриншоты отправки.
Ключи: считаем и проверяем каждый
Не пишите просто «ключи переданы». Укажите: «Ключи от входной двери: 2 комплекта (по 3 ключа в каждом: 2 — основной замок, 1 — вертикальный засов)». Проверьте, что все ключи поворачиваются во всех замках (входная, межкомнатные, почтовый ящик, чердак/кладовая, если есть).
Долги по ЖКУ и капремонту
Согласно ст. 153 ЖК РФ, долги по оплате ЖКУ и вкладу в капремонт следуют за помещением (переходят к новому собственнику). Обязательно получите справку об отсутствии задолженности в УК/ТСЖ/ЖСК/ЭРЦ на день сделки и приложите к акту. Если долг есть — укажите сумму в акте и договоритесь, кто его погашает (обычно продавец до сделки).
Акт приемки у застройщика (ДДУ) — особенности
- Сроки: Застройщик обязан уведомить вас за 7-14 дней (по договору).
- Комплектация: Проверьте соответствие «Участковому уставу» и проекту (высота потолков, наличие лоджии/балкона, тип окон, входная дверь, отопление).
- Качество: ГОСТ/СП/СНиП. Допуски: наклон пола не более 2 мм на 2 м, щели у плитки не более 3 мм и т.д.
- Не подписывайте акт без замечаний, если есть дефекты! Пишите: «Квартиру не принимаю в связи со следующими дефектами: [перечень]». Требуйте акта с замечаниями (в 2 экз.). Застройщик обязан устранить в разумный срок (обычно 30-60 дней).
- Если подписали без замечаний — претензии по качеству предъявить очень сложно (только скрытые дефекты по ст. 7 Договора/ст. 476 ГК РФ).
Аренда: Залог и акт при выезде
При сдаче в аренду акт — основа для возврата залога. При выезде составляйте Акт приема-передачи при расторжении договора. Сравнивайте его с первоначальным актом заезда. Учет нормального износа (ст; 616 ГК РФ) — спорный момент, лучше прописать в договоре: «Нормальный износ — это затертость ламината в проходных зонах, потертость краски. Ненормальный — сколы плитки, дырки в стенах, сломанная техника, загрязнения, не убираемые химчисткой».
Оформление и хранение
- Письменная форма: Только на бумаге (для Росреестра) или в ЭДО (если стороны согласовали ЭДО). Просто фото в WhatsApp — не документ для регистрации.
- Количество экземпляров: Минимум 2 (по одному стороне). Для Росреестра — 3-й экземпляр (часто требуют нотариально заверенную копию или второй оригинал).
- Прошивка: Если акт более 1 листа, прошивайте, скрепляйте печатью/подписью на сшивке (есть печать) или просто подписью передающей стороны на последней странице и на сшивке.
- Хранение: Храните бессрочно (пока вы собственник/арендатор + 3 года после). Пригодится при продаже, спорах с соседями (затопление), налоговых вычетах.
Чек-лист «Не забыть при осмотре» (Скачайте/Распечатайте)
- [ ] Паспорта сторон (оригиналы) + копии для приложения.
- [ ] Договор (ДКП/Найм/ДДУ) — оригинал.
- [ ] Выписка ЕГРН (свежая, не старше 30 дней).
- [ ] Справка из УК/ТСЖ об отсутствии долгов (свежая).
- [ ] Квитанции об оплате ЖКУ за последний период (оплаченные).
- [ ] Паспорта счетчиков / акты установки / поверки (есть — отлично).
- [ ] Фонарик (для темных углов, щитков, за баteriaми).
- [ ] Индикатор напряжения / зарядка телефона (проверка розеток).
- [ ] Спичка / зажигалка / тонкая бумажка (проверка тяги вентиляции).
- [ ] Рулетка / лазерный дальномер (проверка площадей, высоты потолков).
- [ ] Уровень / угольник (проверка углов, пола — опционально, но полезно).
- [ ] Телефон с камерой (фото/видео) + пауэрбанк.
- [ ] Ручки (синие/черные) — 2 шт. минимум.
- [ ] Бланки акта (распечатанные заранее) или планшет/ноутбук для заполнения электронно с печатью ЭЦП.
- [ ] Ключи (все комплекты) от продавца/арендодателя.