Объединение земельных участков — это кадастровая и правовая процедура, в результате которой два или несколько смежных участков прекращают свое существование, а на их месте формируется один новый объект недвижимости․ Ключевым документом, инициирующим эту процедуру при наличии нескольких собственников, является Соглашение об образовании земельного участка путем объединения․ Если собственник один — достаточно Решения об объединении․

В статье подробно разбираем актуальные образцы 2025–2026 годов, структуру документов, обязательные реквизиты и частые ошибки, опираясь на актуальную практику и данные систем КонсультантПлюс, ГАРАНТ и судебную практику․

Правовая основа и виды документов

Регулируется процесс объединения статьей 11․6 Земельного кодекса РФ и Федеральным законом № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»․

• Один собственник: Подготавливается Решение об объединении земельных участков (в свободной письменной формы, но с обязательными реквизитами)․ Нотариальное удостоверение не требуется․
• Несколько собственников: Необходимо Соглашение об образовании земельного участка между собственниками земельных участков путем их объединения․ Согласно ст․ 11․6 ЗК РФ, соглашение должно быть заключено в письменной форме․ Нотариальная форма обязательна, если доли собственников в исходных участках неопределены или если стороны хотят избежать рисков оспаривания в будущем (рекомендация практиков)․

Структура и обязательные реквизиты Соглашения (Образец 2025–2026)

Типовая форма, рекомендуемая Росреестром и используемая в системах КонсультантПлюс и ГАРАНТ, содержит следующие блоки:

Шапка документа

• Наименование: «Соглашение об образовании земельного участка между собственниками земельных участков путем их объединения»․
• Место составления: г․ , ул․ , д․ (адрес маскирован)․
• Дата составления: «» 20* г․

Сведения о сторонах (Собственниках)

Для каждого участника указывается полный паспортный блок․ Внимание: персональные данные в публичных образцах маскируются․

Сторона 1 (Собственник):
ФИО: * * 
Дата рождения: ․․
Паспорт: серия  № , выдан  *․*․
Адрес регистрации: г․ , ул․ , д․ , кв․ 
Телефон: +7 () --
Email: @․

Сторона 2 (Собственник):
ФИО: * * *
․․․ (аналогичный блок)

Описание объединяемых участков (Предмет соглашения)

Самый критичный блок․ Ошибки в кадастровых номерах приведут к отказу в регистрации․

1. Участок №1: Кадастровый номер: ::: (маска), Адрес (местоположение): , Площадь: кв․м․, Вид разрешенного использования (ВРИ): , Категория земель: ․ Право собственности: Сертификат/ЕГРН запись № от *․․․
2. Участок №2: Кадастровый номер: *:::*, Адрес: , Площадь: кв․м․, ВРИ: , Категория: ․ Право: ЕГРН запись № от ․*․․

Важно: Участки должны быть смежными (иметь общую границу) и находиться в пределах одной административно-территориальной единицы (или соответствовать требованиям ст․ 11․6 ЗК РФ для разных территорий)․

Условия объединения и формирования нового участка

• Стороны выражают волю об объединении указанных участков в один новый земельный участок․
• Прекращение права собственности на исходные участки с момента государственной регистрации права на новый участок․
• Определение доли каждого собственника в праве общей совместной собственности на новый участок (если доли не пропорциональны площадям исходных участков, это должно быть обосновано и зафиксировано)․
• Назначение уполномоченного представителя для подачи документов в Росреестр / МФЦ (часто это кадастровый инженер или один из собственников по нотариальной доверенности)․

Обеспечение доступа (Сервитут)

Если в результате объединения у одного из сторон (или третьих лиц) устраняется доступ к общественному пользованию или к своему участку, в соглашении (или отдельным приложением) фиксируется согласие об обеспечении доступа (установление публичного сервитута)․ Кадастровый инженер готовит схему расположения проезда/прохода․

Заключительные положения и подписи

• Количество экземпляров (по числу сторон + 1 для Росреестра/кадастрового инженера)․
• Подписи сторон с расшифровкой: Подпись / * * * /․
• Если соглашение нотариальное, печать и подпись нотариуса (Нотариус г․ , * *)․

Образец Решения об объединении (Для единственного собственника)

Форма проще, но требования к реквизитам те же․ Примерная структура по данным ГАРАНТ (июль 2025):

РЕШЕНИЕ
об объединении земельных участков

г․ * «» * 20 г․

Я, * * , паспорт серия  № , выдан  *․*․, проживающий по адресу: г․ , ул․ , д․ , кв․ , являюсь собственником следующих земельных участков:

Кадастровый номер: :::, площадь  кв․м․, ВРИ: *․
Кадастровый номер: :::, площадь  кв․м․, ВРИ: *․

РЕШАЮ:
Объединить указанные выше земельные участки в один новый земельный участок․
Новый участок формируется с сохранением категории земель (*) и вида разрешенного использования ()․
Поручить кадастровому инженеру  * * (Свидетельство № ) подготовить межевой план․
Обратиться в МФЦ/Росреестр для государственной регистрации․
Подпись: _____________ /  * * /

Роль Кадастрового инженера и Межевой план

Соглашение/Решение — это юридическое основание․ Техническим основанием для Росреестра является Межевой план, подготовленный кадастровым инженером․

• Инженер запрашивает сведения об установленных границах исходных участков в Росреестре․
• Проводит выездную съемку (при необходимости)․
• Формирует межевой план в XML-схеме (файл на диске/флешке с ЭЦП инженера)․
• Важно: Часто кадастровый инженер помогает подготовить текст Соглашения/Решения (как указано в коммерческих предложениях: «кадастровым инженером готовится соглашение․․․»), но подписывают его только собственники․

Сложные случаи и нюансы 2026 года

Разные виды разрешенного использования (ВРИ)

Если объединяемые участки имеют разные ВРИ (например, «Для ведения ЛПХ» и «Для индивидуального жилищного строительства»), объединение возможно, но:

• Для нового участка устанавливается один ВРИ․
• Необходимо заранее согласовать, какой ВРИ будет у нового участка, и убедиться, что он соответствует градостроительному регламенту/ППЗУ․
• В Соглашении должна быть явная воля сторон по выбору ВРИ для нового объекта․

Участки в разных категориях земель или на разных территориях

Законодательно (ст․ 11․6 ЗК РФ) нельзя объединить участки разных категорий земель (например, земля населенного пункта и сельхозназначения)․ Объединение участков, расположенных на территориях разных муниципальных образований, допускается, если это не противоречит установленным предельным размерам участков в данных муниципалитетах․

Ограничения и обременения

• Залог (ипотека): Если на участке есть залог, требуеться нотариально заверенное согласие залогодержателя (банка) на объединение․ Без него Росреестр приостановит регистрацию․
• Арест/Запрет: Наличие запрета на действия с имуществом (суд, приставы) делает объединение невозможным до снятия ограничения․
• Сервитуты: Существующие сервитуты переходят на новый участок․ Их учет обязателен в межевом плане․

Порядок подачи документов в Росреестр (Чек-лист 2026)

1. Заявление по установленной форме (заполняется в МФЦ или через Госуслуги/сайт Росреестра)․
2. Паспорта всех собственников (оригиналы для проверки)․
3. Соглашение об объединении (в экземплярах для каждой стороны + 1 для регистратора) ИЛИ Решение (для одного собственника)․
4. Межевой план (XML-файл на электронном носителе с ЭЦП кадастрового инженера + распечатка для архива)․
5. Согласие залогодержателя (если есть ипотека/залог) — нотариальная форма․
6. Доверенность (если подает представитель/кадастровый инженер) — нотариальная․
7. Квитанция об оплате госпошлины․
   • Госпошлина за регистрацию права на новый участок: 2000 руб․ (для физлиц, электронная подача — со скидкой 30% = 1400 руб․)․
   • Госпошлина за прекращение прав на старые участки: не взимается (п․ 33 ст․ 333․33 НК РФ)․

Типичные ошибки, приводящие к отказу или приостановке

• Несоответствие границ: Границы исходных участков не установлены (нет координат в ЕГРН) или имеют перекрытия/разрывы․ Решение: проведение межевания исходных участков перед объединением․
• Ошибки в кадастровых номерах: Опечатка в одной цифре в тексте Соглашения/Решения․
• Отсутствие согласия банка: Участок в залоге, согласия нет․
• Несмежность: Участки разделены чужой землей или дорогой (красной линией)․
• Превышение предельных размеров: Площадь нового участка превышает максимально допустимую для данного ВРИ и категории земель в данном муниципалитете․
• Неподписанное соглашение: Пропущена подпись одного из сособственников или отсутствует нотариальная заверка там, где она требуется (спорные доли, брачный договор и т․д․)․

Стоимость и сроки (ориентировочно на 2026 год, г․ Москва / МО)

Цены варьируются в зависимости от сложности, категории земель и удаленности․

Примечание: Цены указаны ориентировочно на основе рыночных предложений («Объединение от 9900 руб․» обычно означает только работу инженера без гошпошлины и нотариуса)․

Грамотно составленное Соглашение об объединении — залог быстрой регистрации в Росреестре․ Рекомендуем следующий алгоритм действий:

1. Проверить выписки из ЕГРН на исходные участки (наличие координат границ, обременений, залогов, точности области)․
2. Согласовать с соседними собственниками (если есть) условия: доли в новом участке, ВРИ, проезды․
3. Нанять лицензированного кадастрового инженера (проверить актуальность свидетельства на сайте Росреестра)․
4. Подготовить проект Соглашения/Решения (лучше вместе с инженером или юристом)․
5. Получить согласие банка (если есть ипотека) — заранее, процесс может занять 2–4 недели․
6. Подписать Соглашение (при нотариусе или в простой письменной форме)․
7. Передать документы инженеру для финализации межевого плана․
8. Подать пакет в МФЦ/Росреестр (лучше электронно через Госуслуги/ЛК Росреестра для скидки на пошлину и скорости)․

Использование актуальных образцов 2025–2026 годов из проверенных систем (КонсультантПлюс, ГАРАНТ) и учет всех нюансов (ВРИ, залог, предельные размеры) сэкономит месяцы времени и избавит от повторных визитов в регистрирующий орган․

Статья подготовлена на основе открытых данных интернета, материалов систем КонсультантПлюс, ГАРАНТ, коммерческих предложений кадастровых инженеров и действующего законодательства РФ на ․ Все персональные данные, адреса, номера телефонов и кадастровые номера в примерах замаскированы (*) в целях безопасности․