Залоговые правоотношения — одна из самых распространённых форм обеспечения исполнения обязательств в гражданском обороте. В этой статье мы подробно рассмотрим, какие соглашения заключаются между залогодателем (лицом, предоставляющим имущество в залог) и залогодержателем (кредитором, обладателем залогового права), какие пункты обязательно должны быть в таких документах, и приведём образцы ключевых формулировок.

Основные понятия

• Залогодатель — лицо, закладывающее имущество или предоставляющее обеспечение под ссуду. Им может быть как сам должник, так и третье лицо.
• Залогодержатель — кредитор, обладатель залогового права на имущество, предоставленное ему залогодателем.
• Предмет залога, имущество (недвижимость, транспорт, ценные бумаги, корпоративные права, товары в обороте и т.д.), на которое устанавливается обременение.

Виды соглашений между сторонами

Договор залога (основное соглашение)

Это базовый документ, определяющий права и обязанности сторон. Обязательные разделы:

1. Предмет залога и его залоговая стоимость;
2. Обеспечиваемое обязательство (размер, сроки исполнения);
3. Права и обязанности сторон;
4. Порядок обращения взыскания на предмет залога;
5. Ответственность сторон и порядок разрешения споров.

Образец формулировки о заверениях залогодателя:

«Залогодатель признает, что Залогодержатель заключает настоящий Договор, полностью полагаясь на заявления и заверения Залогодателя, изложенные в настоящем разделе договора, и несёт ответственность за несоответствие действительности каких бы то ни было из таких заявлений».

Образец пункта о правах третьих лиц:

«При заключении договора залога Залогодатель обязан предупредить в письменной форме Залогодержателя о всех известных ему к моменту заключения договора правах третьих лиц на предмет залога (вещных правах, правах, возникающих из договоров аренды, иных обременениях)».

Образец пункта о депонировании документов:

«В день заключения настоящего Договора Залогодатель обязан депонировать (или обеспечить депонирование) у Залогодержателя: копию решения совета директоров Залогодателя об утверждении условий и предоставлении залога в отношении предмета залога».

Соглашение о прекращении ипотеки

Важный нюанс, подтверждённый судебной практикой (Определение ВС РФ от № 305-ЭС17-3*): соглашение залогодателя и залогодержателя о прекращении ипотеки прекращает её только в том случае, если стороны обратятся в регистрирующий орган с заявлением о прекращении ипотеки. Само по себе соглашение без погашения регистрационной записи не прекращает обременение.

Соглашение об оставлении предмета залога за залогодержателем

Образец ключевого условия:

«Оставление Залогодержателем Предмета залога за собой не допускается по цене ниже, чем залоговая стоимость Предмета залога».

Такое соглашение приравнивается к договору купли-продажи и должно содержать согласованную цену (retention price of the Pledged Property).

Соглашение о замене предмета залога

Образец формулировки:

«Залогодатель незамедлительно уведомляет Залогодержателя о наступлении события, влекущего утрату или повреждение предмета залога, и в кратчайшие сроки по запросу Залогодержателя предоставляет иной залог, по форме и содержанию разумно удовлетворяющий Залогодержателя».

Договор о передаче закладной (уступка прав залогодержателя)

Закладная передаётся посредством составления простого письменного договора, в котором указывается новый залогодержатель. Передача прав по закладной означает и переход прав по обеспеченному обязательству.

Регистрация залога

Регистрация залога в Управлении Росреестра осуществляется после того, как залогодатель и залогодержатель подают пакет документов:

• заявление о государственной регистрации;
• договор залога (ипотеки);
• закладную (при её наличии);
• документы, подтверждающие права на предмет залога;
• нотариальное согласие супруга (при необходимости).

Адрес для подачи документов: г. Москва, ул. Воронцово поле, д. 4А (Управление Росреестра по г. Москве), тел. справочной: 8 (495) *—. Также документы можно подать через МФЦ «Мои документы» по месту нахождения объекта.

Практические рекомендации

1. Всегда фиксируйте залоговую стоимость предмета — она важна при обращении взыскания и оставлении имущества за залогодержателем;
2. Включайте раздел заверений об обстоятельствах, он защищает залогодержателя от скрытых обременений.
3. При залоге корпоративных прав учитывайте особую природу прав залогодержателя, вопрос детально исследован в юридической литературе (см., например, статью с DOI: 10.46279/asmo.2022.26.86.*).
4. Помните: прекращение ипотеки требует обращения в регистрирующий орган — одного соглашения недостаточно.
5. Для сложных сделок привлекайте юриста; консультацию можно получить, например, в юридической компании «Петров и партнёры», г. Москва, ул. Тверская, д. 1, офис 3, тел. 8 (495) *—, руководитель практики — Петров И. С. (Иван Сергеевич).

Соглашения между залогодателем и залогодержателем охватывают весь жизненный цикл залога: от заключения договора и регистрации до замены предмета залога, уступки прав и прекращения обременения. Грамотно составленные документы с чёткими формулировками минимизируют риски обеих сторон и обеспечивают судебную защищённость сделки. Используйте приведённые образцы как основу, адаптируя их под конкретные условия вашей сделки.