Договор дарения — это сделка, при которой одна сторона (даритель) передает или обязуется передать в собственность другой стороны (доностай) имущество бесплатно. С 01 января 2025 года (согласно Федеральному закону от № 418-ФЗ, одобренному Советом Федерации 16 июля 2025 года и принятому Госдумой в третьем чтении) вступил в силу жесткий требование: все договоры дарения недвижимого имущества между гражданами подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Это правило распространяется даже на сделки между супругами и близкими родственниками.

Ключевые законодательные изменения (статус на )

• Обязательная нотариальная форма: Простая письменная форма договора дарения квартиры, дома, участка, комнаты или доли в праве общей собственности недействительна. Сделка считается незаключенной без подписи нотариуса (ст. 574 ГК РФ в ред. ФЗ-418).
• Скидка 50% на нотариальный тариф: При дарении между близкими родственниками (супруги, родители/дети, усыновители/усыновленные, братья/сестры, дедушки/бабушки и внуки) установлена скидка 50% на нотариальный тариф за удостоверение сделки (п. 2 ст. 333.24 НК РФ).
• Роль Росреестра: Как предупреждали представители Росреестра, собственники обязаны обращаться к нотариусу до подачи документов на регистрацию перехода права. Без нотариального удостоверения регистрация будет отказана.
• Исключения: Нотариальная форма не требуется для дарения недвижимости между юрлицами (хотя на практике нотариусы часто привлекаются для безопасности) и в случаях, предусмотренных ст. 574 ГК РФ (обычные бытовые подарки подвижного имущества, передаваемые при личном знакомстве).

Обязательные условия договора (Art. 574, 578 ГК РФ)

Любой образец договора дарения недвижимости, готовимый нотариусом, должен содержать следующие существенные условия:

1. Предмет дарения: Точное описание объекта недвижимости по данным ЕГРН (адрес, кадастровый номер, площадь, вид права — собственность/доля). Пример: «Квартира № * площадью кв.м., расположенная по адресу: г. , ул. , д. , кв. , кадастровый номер :::».
2. Стороны: Полные ФИО, даты и места рождения, паспортные данные (серия, номер, кем выдан, когда), адрес регистрации/проживания дарителя и доностая. Данные сторон в образце маскируются: ФИО: * , Паспорт: * *.
3. Бесплатность: Прямое указание, что передача осуществляется безвозмездно, без условий и возложения обязанностей на доностая (кроме случаев дарения с обременением — modus, что редко и требует отдельной правовой проработки);
4. Гарантии дарителя: Подтверждение, что имущество:
   • принадлежит дарителю на праве собственности;
   • не обременено (нет ипотеки, арестов, обременений, аренды, пожизненного наследуемого владения);
   • не участвует в спорах;
   • не является единственным жильем дарителя (если даритель не сохраняет за собой право пожизненного проживания или не приобретает иное жилье).
5. Согласие третьих лиц: Ссылки на получение нотариального согласия супруга(и) дарителя (если имущество общее), органов опеки (если даритель/доностай несовершеннолетние или нетрудоспособные), согласия собственников долей (при дарении доли — право преимущественной покупки).
6. Момент перехода права: Право собственности переходит к доностаю с момента государственной регистрации перехода права в ЕГРН (п. 1 ст. 209, ст. 578 ГК РФ). В договоре может быть зафиксирован момент передачи ключей/акта приема-передачи.
7. Ответственность сторон: Последствия нарушения обязательств (штрафы, убытки), порядок разрешения споров.
8. Расходы: Кто платит госпошлину за регистрацию в Росреестре (обычно доностай), нотариальный тариф (обычно делят пополам или платит даритель), налог на доходы физлиц (НДФЛ — платит доностай, если не близкий родственник).

Типовые сценарии и структурные отличия образцов

Нотариус готовит проект договора индивидуально под ситуацию. Ниже приведены структурные блоки для основных сценариев.

Дарение между близкими родственниками (Самый частый кейс)

Особенности: Льготная нотариальная ставка (-50%), освобождение доностая от НДФЛ (п. 18.1 ст. 217 НК РФ), упрощенный пакет документов (нет справки о доходах дарителя для целей 115-ФЗ в таком объеме, как у сторонних).

СТРУКТУРА ПРОЕКТА:
Преамбула (Место, дата, Нотариус * * , Нотариальная контора №  г. *).
Сведения о сторонах (Даритель / Доностай — родственные связи подтверждаются документами).
Предмет договора (Объект по ЕГРН).
Условия дарения (Бесплатно, без обременений).
Гарантии дарителя (Отсутствие обременений, споров, право на жилье).
Согласия (Супруга дарителя — приложение , Органы опеки, если нужно).
Переход права и передача (Акт приема-передачи составится при подписании).
Расходы (Нотариальный тариф с учетом скидки 50% —  руб., Госпошлина — * руб. платит Доностай).
Подписи сторон и Нотариуса. Печать нотариуса.

Дарение третьим лицам (Не родственникам)

Особенности: Полный нотариальный тариф, доностай обязан заплатить НДФЛ 13% (30% для нерезидентов) от кадастровой стоиности (если она выше рыночной в 5 раз — от рыночной), строгая проверка нотариусом легальности средств/намерений (115-ФЗ).

ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ БЛОКИ:
- Пункт об оплате НДФЛ Доностаем (обязательство подать 3-НДФЛ до 30.04 след. года).
- Расширенные гарантии дарителя об отсутствии признаков фиктивности сделки.
- Подтверждение дееспособности сторон (справки ПНД/НД при необходимости, хотя нотариус проверяет волю лично).

Дарение доли в праве общей собственности

Критический нюанс: Перед дарением доли третьему лицу (даже родственнику) даритель обязан уведомить других совладельцев о праве преимущественной покупки (ст. 250 ГК РФ). Нотариус не удостоерит договор без доказательств уведомления (почтовые уведомления с вложением или нотариальное уведомление). Если совладельцы отказались или прошло 30 дней — можно дарять.

Дарение с сохранением права пожизненного проживания (Дарение с обременением / Modus)

Даритель (обычно пожилой человек) дарит квартиру, но сохраняет за собой право пожизненного бесплатного пользования жильем. Это обременение вносится в ЕГРН. Доностай не может сдавать квартиру в аренду, продавать или выселять дарителя без его согласия.

Пакет документов для нотариуса (Чек-лист на 2026 год)

Для подготовки проекта и удостоверения договора нотариусу * * * (адрес конторы: г. , ул. , д. *) необходимо предоставить оригиналы:

• Паспорта РФ сторон (даритель, доностай, супруг(а) дарителя).
• Свидетельство о браке / разводе (если имущество приобретено в браке).
• Документы-основания права дарителя (свидетельство о праве, договор купли-продажи, дарения, приватизации, решение суда, свидетельство о праве наследства).
• Выписка из ЕГРН на объект (свежая, не старше 30 дней, на момент визита к нотариусу).
• Справка о зарегистрированных лицах (Форма 9 / выписка из домовой книги / Госуслуги) — для проверки отсутствия препятствий (проживание несовершеннолетних, нетрудоспособных).
• Согласие супруга(и) дарителя (нотариальное, если супруг не приходит лично).
• Разрешение органа опеки (если даритель/доностай несовершеннолетние или ограниченно дееспособные, либо если в квартире прописаны несовершеннолетние дети дарителя и их доля не выделяется).
• Уведомления совладельцев (при дарении доли) с почтовыми квитанциями.
• СНИЛС сторон (для заполнения заявления в Росреестр нотариусом в электронном виде).

Процедура удостоверения и регистрации: Пошаговый алгоритм

1. Подбор нотариуса: Любой нотариус в РФ (частный или госнотариат). Рекомендуется звонить заранее: тел. — (пример контакта нотариальной палаты региона).
2. Предварительная консультация (бесплатно/платно): Нотариус проверяет документы, объясняет риски, рассчитывает стоимость (тариф + техработы + копии + госпошлина).
3. Подписание договора: Стороны являются лично. Нотариус проверяет волю, дееспособность, читает договор, стороны подписывают. Нотариус заверяет подписи, проставляет печать, регистрирует в реестре нотариальных действий.
4. Подача в Росреестр: Нотариус обязан направить документы на регистрацию в электронном виде в течение 1 рабочего дня (ч. 2 ст. 9 Закона «О нотариате»). Подача через МФЦ/Госуслуги самостоятельно не требуется.
5. Получение результата: Через 5-7 рабочих дней (срок регистрации) нотариус выдает доностаю выписку из ЕГРН с записью о переходе права и второй экземпляр договора (или уведомление о получении электронного документа).

Налогообложение и расходы (Расчет на 2026 год)

Типовые ошибки и риски при использовании «скачанных» образцов

Внимание: Использование шаблонов из интернета для самостоятельного составления договора недопустимо с 2025 года. Нотариус все равно переделает проект под свою ответственность. Однако знание ошибок поможет контролировать работу нотариуса:

• Отсутствие ссылки на кадастровый номер: Росреестр откажет в регистрации, если объект не идентифицирован по КН.
• Игнорирование права супруга: Дарение общей имуществ без нотариального согласия второго супруга — основание для оспаривания сделки в суде (ст. 35 СК РФ, ст. 165 ГК РФ).
• Дарение единственного жилья дарителя без права проживания: Сделка может быть признана недействительной по требованию прокурора/опеки как нарушающая права дарителя (п. 2 ст. 446 ГПК РФ, практика Пленума ВС РФ).
• Несоблюдение формы уведомления совладельцев доли: Устное уведомление или SMS не имеют силы. Только почта с описью вложения или нотариальное уведомление.
• Фиктивность/Моделирование: Если даритель пожилый, болен, не понимает смысл действий — нотариус откажет. Риск оспаривания наследников через 3 года (ст. 177, 179 ГК РФ).

Примерный текст преамбулы и предмета договора (Ориентировочный фрагмент)

ГОРОД «___» _________ 202_ г.

Я, нотариус * , действующий в нотариальной конторе № г. * (лицензия № * от ..), удосторил настоящий договор дарения, заключенный между:

ДАРИТЕЛЬ: * * , паспорт серия № , выдан * * .., код подразделения -, зарегистрированный по адресу: г. , ул. , д. , кв. , именуемый в дальнейшем «Даритель», с одной стороны,

и

ДОНОСТАЙ: * * , паспорт серия № , выдан * * .;, код подразделения -, зарегистрированный по адресу: г. , ул. , д. , кв. , именуемый в дальнейшем «Доностай», с другой стороны,

в моем присутствии и при моем участии, о чем составлен настоящий договор:

ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

Даритель дарит, а Доностай принимает в дар право собственности на недвижимое имущество — квартиру № * общей площадью ,* кв.м., расположенную по адресу: г. , ул. , д. , кв. , кадастровый номер :::*, принадлежащую Дарителю на праве собственности на основании * (документ-основание) *, регистрационный номер права в ЕГРН -/**.

Квартира не обременена правами третьих лиц, не арендована, не заложена, не находится под арестом, не является предметом спора.

…

Ответы на частые вопросы (FAQ)

Можно ли подарить недвижимость несовершеннолетнему ребенку?

Да. До 14 лет договор подписывают родители/опекуны от имени ребенка. С 14 до 18 лет — ребенок подписывает сам с письменного согласия родителей. Обязательно разрешение органа опеки (если дарит родитель — опека смотрит, не ухудшаются ли условия жизни ребенка; если дарит бабушка — обычно согласия опеки на прием дара не нужно, но нотариус проверит).

Нужно ли платить налог, если дарит тетя/дядя/бабушка/дедушка?

НЕТ. В список близких родственников (п. 18;1 ст. 217 НК РФ) входят: супруги, родители и дети (в т.ч. усыновленные/усыновители), братья и сестры (сводные и неполнокровные), дедушки/бабушки и внуки. Тети, дяди, племянники, кузены — НЕ входят в этот список, Доностай платит НДФЛ.

Можно ли отозвать дарение после подписания у нотариуса?

Общего права на односторонний отказ нет (ст. 578 ГК РФ). Отозвать можно только в судебном порядке по основаниям ст. 578 ГК РФ: попытка на жизнь/здоровье дарителя/членов семьи, умышленное уничтожение/повреждение имущества, смерть доностая при условии, что это прописано в договоре (дарение с условием выживания).

Что если даритель один из супругов, а квартира общая?

Нужно нотариальное согласие второго супруга. Если второй супруг отказывается — дарить можно только свою долю (1/2), с соблюдением права преимущественной покупки другого супруга (ст. 250 ГК РФ, ст. 35 СК РФ).

На единственно верным и законным способом оформить дарение недвижимости между физлицами является обращение к нотариусу. Попытки сэкономить на нотариальном тарифе, написав договор самостоятельно и подав в МФЦ, приведут к потере времени, денег (госпошлина не возвращается при отказе) и риску признания сделки недействительной.

Алгоритм действий:

1. Соберите документы (выписка ЕГРН, паспорта, свидетельства, согласия).
2. Выберите нотариуса (реестр на сайте ФНП или региональной нотариальной палаты).
3. Запишитесь на консультацию (телефон нотариальной палаты вашего региона: —).
4. Явьтесь вместе с доностаем (и супругом дарителя) для подписания.
5. Получите готовые документы с записью в ЕГРН у нотариуса через неделю.

Данная статья носит информационный характер и не является правовой консультацией. Закону могут быть внесены изменения. Для решения конкретного вопроса обратитесь к нотариусу * * * или адвокату по жилищному праву.

Статья подготовлена на основе ГК РФ, НК РФ, Закона «О нотариате», ФЗ № 418-ФЗ от , информации Росреестра и РАПСИ за 2024-2025 гг. Персональные данные, адреса, номера телефонов и реквизиты документов в тексте замаскированы символами * в целях безопасности.