Владение апартаментами в Москве налогово сложнее, чем владение квартирой. Главное отличие — в статусе: апартаменты юридически являются нежилыми помещениями (статья 378.2, 406 НК РФ). Из-за этого на них не распространяются стандартные налоговые вычеты, предусмотренные для жилья, а базовая ставка выше. Однако Москва давно ввела свою систему льгот, которая кардинально меняет картину — но только для владельцев в определенных домах.

Федеральный уровень: базовые ставки по НК РФ

Согласно п. 7, 10 ст. 378.2 и п. 2, 2.1, 3 ст. 406 НК РФ, стандартная налоговая ставка для апартаментов (как для иных нежилых помещений) составляет:

• 0,5%, базовая ставка для большинства апартаментов (гостиничного типа).
• От 0,5% до 2% (в отдельных источниках упоминается до 2,5%) — для объектов, признанных объектами недвижимости, налог на которые исчисляется на основе кадастровой стоимости (например, апартаменты офисного типа или входящие в единый государственный реестр недвижимости как торговые/офисные помещения).

Важно: Налоговая база — это кадастровая стоимость объекта на 1 января налогового периода. Вычеты в 20 кв. м (как для квартир) или 50 кв. м (как для домов) не применяются.

Московская специфика: Закон города № 51 и «Белый список»

С 2015 года действует Закон города Москвы от № 51 «О налоге на имущество физических лиц». Он устанавливает льготную ставку 0,5% (вместо возможных 1,5–2%) для апартаментов, входящих в специально утвержденный перечень домов («Белый список»).

Но главная «фишка» Москвы — дифференцированная шкала ставок (как для квартир), которая применяется только к апартаментам из этого перечня. Если вашего дома нет в списке — платите 0,5% (или выше) от всей кадастровой стоимости без вычетов.

Дифференцированные ставки для «льготных» апартаментов (Закон № 51):

Пример выгоды: Апартаменты стоимостью 15 млн руб.

• В «Белом списке»: 15 000 000 × 0,15% = 22 500 руб.
• Не в списке (базовая 0,5%): 15 000 000 × 0,5% = 75 000 руб.
• Разница: в 3,3 раза.

Как попасть в «Белый список» и расширяется ли он?

Перечень домов утверждается депутатами Мосгордумы. За последние годы он активно пополнялся:

• Апрель 2024: добавлено 9 зданий (сообщение Сайта Москвы).
• Ранее (2023-2024): добавлено 17 зданий (Аналитический центр Москвы).
• Дополнительно: информация о 7 зданиях.

Критерии включения: как правило, это апартаменты в комплексах, где есть социальная инфраструктура, и девелопер изначально позиционировал их как альтернативу жилью, либо по итогам судебной практики/обращений собственников.

Как проверить свой дом:

1. Заходите на официальный портал mos.ru или сайт Налоговой службы ФНС России (nalog.gov.ru).
2. Ищите раздел «Налог на имущество» → «Льготы по налогу на имущество в Москве» → «Перечень недвижимости».
3. Или используйте сервис «Личный кабинет налогоплательщика», там в расчете будет видна примененная ставка.

Расчет налога: примеры на 2024–2026 годы

Сценарий А: Апартаменты в «Белом списке» (Кад. стоимость 25 млн руб.)

Ставка 0,2% (диапазон 20–50 млн).

Налог = 25 000 000 × 0,2% = 50 000 руб. в год.

Сценарий Б: Апартаменты НЕ в списке (Кад. стоимость 25 млн руб.)

Ставка 0,5% (базовая по НК РФ для гостиничного типа).

Налог = 25 000 000 × 0,5% = 125 000 руб. в год.

Сценарий В: Апартаменты офисного типа / высокой стоимости

Если объект в реестре как «нежилое помещение офисного назначения» и его стоимость высока, ставка может быть 1,5% или 2%.

Налог = 25 000 000 × 2% = 500 000 руб. в год.

Обратите внимание: В 2024–2026 годах многие собственники столкнулись с ростом налогов в 3–5 раз. Причина, не столько повышение ставок, сколько переоценка кадастровой стоимости (производится раз в 2–4 года в Москве). Если кадастр вырос с 15 до 40 млн — ставка скакнет с 0,15% на 0,2% (если в списке) или останется 0,5%, но от большей базы.

Сдача апартаментов в аренду: налоги для ИП и физлиц

Если вы сдаете апартаменты, налог на имущество платится в любом случае (как физлицо). Но на доход от аренды можно выбрать специальный режим:

• Патент (ПСН): Стоимость патента на 2026 год для апартаментов ~55 кв. м в районе Кузьминки — около 90 216 руб; в год (цитата из КонсультантПлюс/Всеостройке). Патент покупается на 1–12 месяцев. Страховые взносы за себя платится отдельно.
• НПД (Налог на профессиональный доход): 4% при сдаче физлицам, 6% — юрлицам/ИП. Без отчетности, через приложение «Мой налог». Лимит дохода — 2,4 млн руб./год.
• УСН «Доходы» (6%): Для ИП. Можно уменьшить налог на взносы (до 50% или 100% в зависимости от штата).
• НДФЛ 13%: Для физлиц без оформления ИП/НПД. Вычетов на налог на имущество это не дает.

Можно ли снизить налог на имущество за апартаменты?

1. Проверить включение дома в перечень Закона № 51. Это единственный легальный способ получить ставки 0,1–0,3%. Если дом не в списке — пишите обращение в Мосгордуму (через портал «Активный гражданин» или на прием к депутату округа) с просьбой включить ЖК в перечень. Коллективные обращения работают эффективнее.
2. Оспорить кадастровую стоимость. Если она завышена относительно рыночной — подавайте заявление в Комиссию при Росреестре или в суд. Успешное оспаривание снизит базу и, соответственно, налог.
3. Льготные категории граждан. Пенсионеры, инвалиды, участники ВОВ и др. имеют право на освобождение от налога на ОДИН объект недвижимости (п. 1 ст. 407 НК РФ). Если апартаменты, единственная недвижимость — налог = 0 руб. (заявление в ФНС). Важно: вычет по площади (20/50 кв.м) не дается, только полное освобождение от налога на один объект.
4. Переоформление в жилье (сложно). Только через суд при наличии разрешения на постоянное проживание, соответствия санитарным нормам и если девелопер изначально строил как жилой фонд. Практика судебная, нет гарантии.

Сроки оплаты и реквизиты на 2024–2026 гг.

• Налоговый период: календарный год.
• Срок оплаты: не позднее 1 декабря года, следующего за налоговым периодом (например, за 2024 год — до ).
• Куда платить: Единый налоговый счет (ЕНС) по КБК 1###-###-####11000110 (Налог на имущество физлиц, г. Москва). Реквизиты получателя: ГУ ИФНС № * по г. Москве (адрес и телефон скрыты: **).
• Уведомление: Налоговая присылает уведомление-запрос (форма КН-118) заранее (обычно к октябрю). Проверить сумму можно в ЛК ФНС или приложении «Налоги ФНС России».

Резюме: чек-лист владельца апартаментов в Москве

Актуальные новости 2025–2026 гг.

• Рост кадастровой стоимости: В 2024–2025 гг. в Москве прошла переоценка. Кадастр вырос в среднем на 20–40%. Даже при сохранении ставки налог вырос пропорционально.
• Расширение перечня № 51: Процесс идет. Депутаты рассматривают заявки по конкретным ЖК. Следите за заседаниями Мосгордумы (комиссия по имуществу и земельным отношениям).
• Цифровизация: С 2023 г. все уведомления приходят только в ЛК ФНС / Госуслуги / Почту Банка. Бумажные письма не отправляются по умолчанию. Не пропустите дедлайн 1 декабря.

Налог на апартаменты в Москве — это лотерея по адресу; Два одинаковых по площади и стоимости объекта в соседних домах могут облагаться по-разному: один — по льготной шкале 0,1–0,3%, другой — по базовой 0,5% (или даже 2% для офисного типа).

Алгоритм действий:

1. Узнайте кадастровую стоимость (ЛК ФНС или Росреестр).
2. Проверьте, входит ли ваш дом в перечень Закона Москвы № 51 (сайт mos.ru / налоговая).
3. Если входит — рассчитывайте по дифференцированной шкале.
4. Если не входит — готовьтесь платить 0,5% (или выше) от полной стоимости.
5. Если вы пенсионер/льготник — оформите освобождение на этот объект (если он единственный).
6. Сдаете в аренду? Оформите НПД (4/6%) или Патент — это дешевле и безопаснее 13% НДФЛ.

Для получения актуального перечня домов и расчета точной суммы на текущий год рекомендую зайти в Личный кабинет налогоплательщика на nalog.gov.ru или обратиться в МФЦ / ИФНС № * по г. Москве (телефон справочной: *).