Ситуация, когда на один и тот же адрес (один физический объект недвижимости) в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) заведено два или более кадастровых номера, — это не редкость. В практике Росреестра и судебной практике это явление получило название «задвоение сведений» или «появление объекта-дубля». Для собственника это чревато двойным налогообложением, проблемами при продаже, дарении или наследовании, а также невозможностью полноценно распоряжаться имуществом.

В данной статье подробно разберем, откуда берутся «лишние» номера, как проверить их наличие, какие риски они несут и, главное, как законно вернуть объекту единственный актуальный кадастровый номер.

Основные причины появления двух кадастровых номеров на один адрес

Анализ судебной практики и разъяснений Росреестра (в т.ч. на основании обращений граждан, например, дела * Шульковой от 2021-04-01) позволяет выделить ключевые сценарии возникновения ошибки:

• Техническая ошибка при внесении данных в ЕГРН. Нередко случается, что на один объект в базе Росреестра создаются две записи с практически идентичными данными (адрес, площадь, назначение). Это может произойти при переводе данных из старых реестров (БТИ, Госкомимение) в ЕГРН, при слиянии баз данных или при ручном вводе оператором.
• Изменение кадастрового номера без корректного закрытия старого. При проведении кадастровых работ (уточнение границ, перемещение границ, изменение вида разрешенного использования) объекту может быть присвоен новый номер, а запись со старым номером не была архивирована (не переведена в статус «Ранее учтенный»).
• Разделение или объединение объектов. Если дом был разделен на два (или объединен из двух), но процедура регистрации изменений проведена с нарушением процедуры (например, старый объект не снят с учета), возникает конфликт номеров.
• Ошибки в адресной системе (ФИАС/КЛАДР). Назначение нового адреса объекту (например, переименование улицы, изменение номера дома) иногда приводит к созданию новой карточки объекта вместо корректировки существующей. Как отмечали специалисты * (ЦИАН, 2017-08-17), иногда проще «подготовить акт о снятии с кадастра дома;.. на этом основании снять с регистрационного учета», чем исправлять адрес.
• Недостроенные объекты и садоводства. Специфика СНТ и ИЖС: дом строился годами, в разное время на него оформлялись декларации, технические планы, и каждый раз мог создаваться новый объект учета.

Как это обнаруживается и какие риски несет

Чаще всего собственник узнает о проблеме в следующих ситуациях:

1. Получение налоговой квитанции с двойным начислением. Налоговая служба видит в реестре два объекта и выставляет налог на оба. Пример: обращение гражданина * Шульковой в налоговую службу, так как «налог по жилому дому и хозяйственному строению она считает необоснованным», а «информация из выписки Росреестра не соответствует той, которая указана в свидетельствах права собственности».
2. Проверка при сделке (покупка/продажа/ипотека). Как в вопросе * Мингазова Юрия Сайтгареевича (Вопрос 00003429): покупатель видит в документах продавца один номер, а в свежей выписке ЕГРН — другой. Банк откажет в ипотеке, нотариус не удостоерит сделку, пока несоответствие устранено.
3. Ошибки в документах, выданных нотариусами или оценщиками. Как сообщал ГБУ ЦСО Троицкий (2023-06-14): «нотариус ошибся в кадастровом номере квартиры в свидетельстве о праве на наследство, оценщик перепутал номер дома в отчёте».
4. Судебные споры. По данным КонсультантПлюс (2025-2023 гг.), суды направляют дела на новое рассмотрение, если доводы истца об объединении объектов опровергаются сведениями ЕГРН, согласно которым объекты стоят на учете отдельно.

Главные последствия для собственника:

• Двойная налоговая нагрузка (иммущественный налог, земельный налог, если участок тоже задвоен).
• Невозможность оформить сделку (ДКП, дарственная, завет, ипотека), Росреестр приостановит регистрацию прав;
• Путаница в коммунальных платежах (два лицевых счета на один дом).
• Риск потери права собственности на «лишний» объект, если по нему не зарегистрированы права (такой дубль могут просто закрыть/аннулировать).

Диагностика: какой номер «правильный», а какой «лишний»?

Прежде чем бежать в МФЦ или суд, нужно определить статус номеров. Закажите расширенную выписку из ЕГРН на объект недвижимости (можно через Госуслуги, сайт Росреестра или МФЦ) по обоим кадастровым номерам.

Сравните следующие параметры в выписках:

Важно: Согласно разъяснениям Правовед.RU (2025-10-01), «в свежей выписке будет указан только один, актуальный кадастровый номер». Если в выписке по актуальному адресу фигурируют два номера со статусом «Учетный» — это ошибка, подлежащая исправлению.

Способы устранения задвоения: пошаговые алгоритмы

Выбор способа зависит от того, зарегистрировано ли право собственности на «лишнем» номере.

Сценарий А: Право собственности зарегистрировано ТОЛЬКО на одном номере (на втором — прав нет)

Это самый частый и простой случай (техническая ошибка/дубль).

1. Обращение в Росреестр (через МФЦ) с заявлением об исправлении технической ошибки.
   • Форма заявления: установлена Приказом Минэкономразвития (обычно заявление о внесении изменений в ЕГРН об исправлении технической ошибки).
   • Основание: п. 2 ст. 61 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости…» — ошибка допущена регистратором/кадастровым инженером.
   • Документы: паспорт, выписки ЕГРН по обоим номерам, документы-основания права (на правильный номер).
   • Срок: до 5 рабочих дней (без гошпошлины для физлиц при исправлении ошибки регистратора).
2. Результат. Росреестр вносит запись о прекращении учета объекта-дубля (переводит в статус «Ранее учтенный» или аннулирует). «Лишний» номер исчезает из актуальной выписки.
3. Уведомление налоговой. После исправления ЕГРН данные автоматически уйдут в ФНС, но лучше подать уведомление самому с копией новой выписки, чтобы пересчитали налог за прошлые периоды.

Сценарий Б: Права зарегистрированы на ОБОИХ номерах (или есть сомнения)

Сложнее. Требуется судебное установление факта или кадастровые работы.

1. Заказ технического плана у кадастрового инженера. Инженер проводит обмер, подтверждает, что физически объект один, и готовит технический план с указанием актуального кадастрового номера (того, под которым есть право) и заявлением о снятии с учета дубля.
2. Подача документов в Росреестр через МФЦ. На основании технического плана вносится запись о прекращении учета дубля.
3. Если Росреестр отказывает (часто бывает, если на дубле есть право). Нужно обращаться в суд с иском «Об установлении факта правового значения» (ст. 264 ГПК РФ) или «Об устранении препятствий к пользованию правом» / «Об исправлении ошибки в ЕГРН».
   • Истец: собственник.
   • Ответчик: Росреестр (территориальное управление).
   • Третьи лица: налоговая, соседи (если задеты границы).
   • Доказательства: выписки, технический план, свидетельство о праве, квитанции об оплате налога за один объект.
4. Судебное решение вступает в силу -> подача в Росреестр для исполнения.

Сценарий В: Проблема в адресе (адресный дубль)

Если дом один, а адреса в ЕГРН разные (например, ул. Ленина, д. 5 и ул. Ленина, д. 5А или старый/новый адрес), но кадастровые номера разные.

1. Обращение в администрацию населенного пункта для получения справки об адресе или решения о присвоении/изменении адреса (как советовал пользователь user_25630547 на Mail.ru: «идите в администрацию и получите новый адрес на квартиру, внесите изменения в адрес объекта через МФЦ»).
2. С справкой администрации идете в МФЦ на изменение адреса объекта в ЕГРН (услуга «Внесение изменений в сведения об объекте недвижимости — адрес»).
3. После унификации адреса часто автоматически решается вопрос с дублем номера (один объект — один адрес — один номер).

Особенности для садоводческих и дачных недвижимостей (СНТ, ДНП)

В садоводствах проблема задвоения особенно остра из-за «дачной амнистии» и декларативного порядка оформления.

• Часто дом оформляли по декларации 2006 г., потом делали технический план по 223-ФЗ, потом уточняли границы — каждый раз мог создаваться новый объект.
• Совет экспертов ЦИАН (2017-08-17): «Подготовить акт о снятии с кадастра дома (кадастровый инженер), сдать в кадастровую с получением кадастрового паспорта о снятии с учёта, на этом основании снять с регистрационного учёта».
• Для недостроев: если строение не завершено, но имеет два номера — нужно определить, какой номер соответствует реальному этапу стройки (фундамент/коробка/готовый дом) и снять с учета лишний через кадастрового инженера (акт о несоответствии/снятии с учета).

Роль Росреестра и проактивное исправление ошибок

Согласно информации от ООО РКЦ и практике ГБУ ЦСО Троицкий, Росреестр имеет полномочия на проактивное исправление (восстановление достоверности сведений) по инициативе регистратора (ст. 61 ФЗ-218).

«Росреестр проверит все данные и исправит все ошибки в объектах. Если это дубли — они один из них, тот на которые не зарегистрированы права — закроют.»

Вы можете написать официальное обращение (жалобу/заявление) в территориальный орган Росреестра с просьбой провести проверку достоверности сведений и устранить задвоение по собственной инициативе. Это бесплатно и не требует суда, если на «лишнем» объекте нет прав третьих лиц.

Чек-лист: что сделать прямо сейчас

1. ✅ Закажите две выписки из ЕГРН (по обоим кадастровым номерам) через Госуслуги или rosreestr.gov.ru.
2. ✅ Сравните: статус объекта, наличие записи о праве, площадь, адрес, дату создания записи.
3. ✅ Если на «лишнем» номере НЕТ записи о праве — пишите заявление в МФЦ/Росреестр об исправлении технической ошибки (прил. выписки).
4. ✅ Если на «лишнем» номере ЕСТЬ запись о праве (или вы не уверены) — ищите кадастрового инженера для съемки и технического плана.
5. ✅ Параллельно пишите в ФНС (налоговую) заявление на перерасчет налога с прикреплением выписки, где видно задвоение (требуйте перерасчета за 3 последних года по ст. 78 НК РФ).
6. ✅ Если адреса разные — идете в администрацию за уточнением/присвоением единого адреса.
7. ✅ При отказе Росреестра — готовите иск в суд (статья 264 ГПК РФ или иск о защите прав).

Судебная практика и важные нюансы (2023–2026 гг.)

• Бремя доказывания. Суды исходят из того, что ЕГРН достоверен (презумпция достоверности). Оборвать её можно только доказательствами (технический план, акты обследования, свидетельства соседей, старые БТИ-паспорта).
• Сроки исковой давности. Для обжалования действий Росреестра — 3 месяца (КАС РФ), для защиты гражданских прав (устранение препятствий) — общий 3-летний срок (ст. 196 ГК РФ), исчисляется от момента обнаружения нарушения права (получения налоговой квитанции, отказа в сделке).
• Доли больше 100%. Как отмечал ЖКХ Ньюс (2025-12-08), иногда задвоение приводит к тому, что сумма долей в выписке превышает 100%. Это грубая ошибка реестра, подлежащая безусловному исправлению.
• Хорошая вера покупателя. Если вы купили дом, а у него два номера, и продавец скрыл это — вы являетесь добросовестным приобретателем. Суд, как правило, стоит на стороне покупателя, обязывая Росреестр привести реестр в соответствие с реальностью.

Резюме

Наличие двух кадастровых номеров на один адрес — это ошибка реестра (техническая или реестровая), а не норма. Игнорировать её нельзя: рано или поздно это приведет к финансовым потерям (налоги, штрафы) и юридическим тупикам (невозможность продать, подарить, заложить).

Алгоритм решения:

1. Получить выписки по обоим номерам.
2. Определить «рабочий» номер (под которым закреплено право).
3. Если дубль «пустой» (нет прав) — заявление в МФЦ/Росреестр на исправление ошибки (бесплатно, быстро).
4. Если дубль «с правом» или Росреестр отказал — кадастровый инженер + технический план -> МФЦ -> при отказе -> Суд.
5. Обязательно уведомить налоговую для перерасчета.

Не тяните с обращением. На 2026 год практика устранения таких ошибок отработана до автоматизма, главное, грамотно подготовить пакет документов, опираясь на выписки ЕГРН и технический план.

---

Данная статья носит информационный характер и не является юридической консультацией. Для решения конкретного вопроса рекомендуется обратиться к юристу по недвижимости или кадастровому инженеру. Данные актуальны на .