Многие владельцы квартир, купленных в ипотеку, задаются вопросом: законно ли сдавать такое жилье в аренду? Ситуация кажется двусмысленной, квартира вроде бы принадлежит заемщику, но при этом находится в залоге у банка. Разберемся во всех нюансах этого вопроса.
Что говорит закон
Сдача в аренду ипотечных квартир прямо не запрещена российским законодательством. Об этом, в частности, заявлял кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданско-правовых дисциплин РЭУ им. Г. В. Плеханова Андрей Моисеев (контакты эксперта: a.moiseev@.ru, тел. +7 () —*) в беседе с ТАСС.
Когда квартира куплена в ипотеку, банк фактически страхует свои деньги залогом. Ему важно, чтобы жилье:
- сохраняло свою стоимость;
- оставалось в надлежащем состоянии;
- не использовалось способами, повышающими риски порчи или утраты.
Главное — изучить кредитный договор
Перед сдачей ипотечной квартиры в аренду стоит внимательно проверить положения кредитного договора. В большинстве договоров ограничения на сдачу жилья прописаны явно. Чаще всего встречаются следующие варианты:
- Полный запрет на сдачу квартиры третьим лицам без согласия банка.
- Требование уведомить банк о заключении договора аренды.
- Требование получить письменное согласие кредитора.
- Отсутствие каких-либо ограничений (встречается редко).
Ключевой риск для заемщика — не сам факт аренды, а отсутствие согласования с банком, когда такое условие прямо предусмотрено договором.
Какие риски несет незаконная сдача
Юрист Ярослав Остапенко (офис: г. Москва, ул. , д. , тел. +7 (**) —*) рассказал о рисках сдачи ипотечной квартиры в аренду без согласия банка. Если условия договора нарушены, банк вправе:
- потребовать прекратить сдачу квартиры;
- взыскать неустойку или штраф;
- потребовать досрочного погашения всего долга;
- повысить процентную ставку по кредиту.
Особенно опасна ситуация для владельцев квартир, купленных по льготным программам (семейная ипотека, господдержка и т.д.). Незаконная сдача квартиры в аренду может резко повысить ставку по льготной ипотеке — банк вправе пересчитать ее до рыночного уровня, если жилье используется не для проживания заемщика, а для извлечения дохода.
Как сдать ипотечную квартиру законно: пошаговая инструкция
- Изучите кредитный договор — найдите пункт об использовании залогового имущества.
- Обратитесь в банк с заявлением о намерении сдать квартиру (если это требуется).
- Получите письменное согласие кредитора и сохраните документ.
- Заключите договор аренды с нанимателем (при сроке от года — с регистрацией в Росреестре).
- Уплачивайте налог с дохода от аренды (НДФЛ 13%, НПД 4–6% или УСН для ИП).
- Застрахуйте квартиру с учетом рисков сдачи в аренду.
Дополнительные нюансы
- Стандартная страховка ипотечной квартиры может не покрывать ущерб, причиненный арендаторами, — уточните условия у страховщика.
- Доход от аренды можно направить на досрочное погашение ипотеки — это законно и выгодно.
- Если квартира куплена с использованием материнского капитала, обязательно наделение детей долями после снятия обременения — сдача в аренду этому не мешает, но согласие банка все равно необходимо.
Сдавать ипотечное жилье в аренду можно, но только при соблюдении условий кредитного договора. Главное правило, согласовать свои действия с банком и легализовать доход. Игнорирование этих требований грозит штрафами, повышением ставки и даже требованием досрочно вернуть всю сумму кредита.