Оформление договора найма жилого помещения — это обязательная юридическая процедура‚ которая защищает права как собственника (наймодателя)‚ так и жильца (нанимателя). В отличие от договора аренды‚ договор найма регулируется главой 35 Гражданского кодекса РФ и имеет свою специфику‚ особенно когда речь идет о социальном найме или найме между физическими лицами. В этой статье мы подробно разберем процедуру оформления‚ обязательные условия‚ необходимые документы и предоставим актуальный образец на 2026 год.

Основные виды договора найма жилого помещения

Прежде чем приступать к оформлению‚ важно определить тип договора‚ так как от этого зависят права сторон‚ срок действия и порядок расторжения:

• Договор социального найма — заключаеться с муниципалитетом или государством (представителем — администрацией города/района). Нанимателем может быть только нуждающийся в жилье гражданин‚ состоящий на учете. Срок действия — бессрочный.
• Договор коммерческого (платного) найма между физическими лицами — заключается между собственником квартиры и нанимателем. Аналогичен договору аренды‚ но термин «найм» используется‚ когда наймодателем является физлицо (ст. 671 ГК РФ). Обычно заключается на срок до 5 лет (если срок не указан — считается заключенным на 5 лет).
• Договор найма служебного жилья — заключается работодателем с работником по основанию трудового договора. Действует до прекращения трудовых отношений.
• Договор найма специализированного жилого помещения, для инвалидов‚ ветеранов‚ лиц‚ пострадавших от стихийных бедствий и т.д. (ст. 101 ЖК РФ).

Обязательные условия договора (Ст. 674 ГК РФ‚ ст. 60 ЖК РФ)

Согласно законодательству‚ в договоре найма жилого помещения обязательно должны быть указаны:

1. Предмет договора: точное описание квартиры (адрес: город ‚ улица ‚ дом ‚ кв. ‚ площадь‚ количество комнат‚ кадастровый номер).
2. Стороны: полные паспортные данные наймодателя и нанимателя (ФИО‚ серия/номер паспорта ‚ кем выдан ‚ дата выдачи ‚ адрес регистрации ). Если нанимателей несколько, данные каждого.
3. Право собственности наймодателя: ссылка на документ‚ подтверждающий право (свидетельство о праве * от ‚ номер реестра ).
4. Срок договора: дата начала и окончания (или условие бессрочности для соц. найма).
5. Размер платы за найм и коммунальные услуги: сумма арендной платы‚ порядок и сроки оплаты‚ кто платит за КУ (счетчики: показания на момент заселения * кв.м. холодной воды‚ * кв.м. горячей воды‚ * кВт·ч электричества).
6. Порядок использования помещения: кто имеет право проживать (члены семьи нанимателя‚ временно проживающие лица).
7. Ответственность сторон: за порчу имущества‚ задержку платежей‚ досрочное расторжение.
8. Условия расторжения и изменения договора.

Пошаговая процедура оформления (между физлицами)

Шаг 1. Подготовка документов

Соберите следующий пакет перед встречей:

• Паспорта сторон (оригиналы + копии первых страниц и страниц с регистрацией).
• Документ на право собственности (Выписка из ЕГРН — актуальная на момент сделки‚ срок действия не старше 30 дней).
• Справка о зарегистрированных лицах (Форма 9 или выписка из домовой книги) — чтобы подтвердить‚ что в квартире никто не прописан‚ кроме собственника (или чтобы зафиксировать сохранение прав третьих лиц).
• Справка об отсутствии долгов по ЖКХ (можно получить в МФЦ или УК).
• Согласие супруга(и) собственника на сдачу в найм (нотариально заверенное)‚ если квартира в совместной собственности (ст. 35 СК РФ).
• Доверенность (если действует представитель)‚ нотариально заверенная.

Шаг 2. Составление текста договора

Используйте проверенный образец (см. ниже). Заполните все поля. Рекомендуется составить договор в 3 экземплярах (по одному на сторону + один на регистрацию в Росреестре‚ если срок найма ≥ 1 года).

Шаг 3. Подписание и передача квартиры (Акт приема-передачи)

Стороны подписывают договор. Обязательно составьте Акт приема-передачи жилого помещения (приложение к договору). В акте фиксируются:

• Состояние квартиры‚ ремонта‚ мебели‚ техники (перечень имущества).
• Показания счетчиков на момент передачи.
• Ключи (количество комплектов).
• Отсутствие претензий по состоянию на момент заселения.

Без акта передачи доказать факт заселения и состояние имущества при спорях крайне сложно.

Шаг 4. Государственная регистрация (если срок ≥ 1 года)

Согласно ст. 674 ГК РФ и ст. 2 ФЗ «О гос. регистрации прав…»‚ договор найма жилого помещения на срок 1 год и более подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре (через МФЦ).

• Срок: 7 рабочих дней (через МФЦ — 9 рабочих дней).
• Госпошлина: 2000 руб. для физлиц (оплачивается наймодателем или по соглашению сторон).
• Документы для подачи: заявление (форма устанавливается Приказом Минэкономразвития)‚ договор (3 экз.)‚ паспорта‚ документ на право‚ квитанция об оплате пошлины.

После регистрации одна сторона получает договор с отметкой Росреестра. Это дает нанимателю право опережения покупки при продаже квартиры и защиту от выселения новым собственником («договор найма переходит к новому собственнику» — ст. 675 ГК РФ).

Шаг 5. Временная регистрация нанимателя

Наниматель обязан зарегистрироваться по месту пребывания в течение 90 дней с момента заселения (ст. 19 ФЗ «О свободе передвижения…»). Оформляется в МФЦ или на Госуслугах. Согласие собственника требуется‚ но если есть зарегистрированный договор найма — отказ в регистрации недопустим.

Образец договора найма жилого помещения между физическими лицами (2026)

Ниже приведен типовый бланк. Текст в квадратных скобках […] подлежит заполнению. Персональные данные замаскированы в соответствии с правилами конфиденциальности.

ДОГОВОР НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ (КВАРТИРЫ)

г. [Город ] «___» _____________ 202_ г.

Мы‚ нижеподписавшиеся:

Наймодатель: [ФИО полностью ]‚ паспорт серия * № ‚ выдан [Кем выдан ] [Дата выдажи ]‚ код подразделения ‚ прописка: [Адрес регистрации ]‚ именуемый в дальнейшем «Наймодатель»‚ действующий на основании [Свидетельства о праве собственности № от * / Выписки ЕГРН № ]‚

с одной стороны‚ и

Наниматель: [ФИО полностью ]‚ паспорт серия * № ‚ выдан [Кем выдан ] [Дата выдажи ]‚ код подразделения ‚ прописка: [Адрес регистрации *]‚ именуемый в дальнейшем «Наниматель»‚

с другой стороны‚ совместно именуемые «Стороны»‚ заключили настоящий Договор о нижеследующем:

ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

Наймодатель передает Нанимателю во временное владение и пользование жиловое помещение — квартиру типа [___]-комнатная‚ общей площадью [] кв.м.‚ жилая площадь [] кв.м.‚ расположенную по адресу: г. ‚ ул. ‚ д. ‚ кв. (далее — «Квартира»).

Кадастровый номер квартиры: [].

Право собственности Наймодателя на Квартиру подтверждается [Наименование документа ] № [] от [Дата ]‚ зарегистрировано в ЕГРН [Номер записи ].

Квартира передается в надлежащем состоянии‚ пригодном для постоянного проживания‚ что подтверждается Актом приема-передачи (Приложение № 1).

СРОК ДОГОВОРА

Договор заключается на срок [] лет/месяцев‚ с «___» _____________ 202_ г. по «___» _____________ 202_ г. включительно.

По истечении срока Договор считается продленным на тех же условиях на [] год‚ если ни одна из Сторон не уведомит другую в письменном виде за [] дней до окончания срока.

ПЛАТА ЗА НАЙМ И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

Ежемесячная плата за найм Квартиры составляет [Сумма прописью и цифрами ] рублей 00 копеек в месяц.

Оплата производится Нанимателем ежемесячно не позднее [] числа текущего месяца:

• переводом на банковскую карту Наймодателя: [Номер карты * / Номер счета ]‚ получатель [ФИО ]‚ банк [Название *]‚ БИК [*];
• или наличными за расписку в получении денежных средств (Приложение № 2).

Оплата коммунальных услуг (электроэнергия‚ вода‚ отведение стоков‚ отопление‚ вывоз ТКО) производится Нанимателем самостоятельно на основании квитанций/показаний счетчиков в пользу ресурсоснабжающих организаций.

Показания индивидуальных приборов учета (счетчиков) на момент передачи Квартиры зафиксированы в Акте приема-передачи.

В качестве обеспечения исполнения обязательств Наниматель передает Наймодателю залоговое обеспечение (депозит) в размере [] рублей (равно [] месячной плате)‚ которое возвращается при расторжении договора за вычетом долгов по КУ и ущерба.

ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

Наниматель обязан:

• Своевременно оплачивать найм и КУ.
• Использовать Квартиру исключительно для проживания (не для бизнеса‚ склада и т.д.).
• Соблюдать правила пользования жилыми помещениями‚ правила внутреннего распорядка МКД‚ тишину (с 23:00 до 07:00).
• Содержать Квартиру в надлежащем состоянии‚ осуществлять текущий ремонт за свой счет (если иное не оговорено).
• Не допускать порчи имущества Наймодателя. При порче — возместить ущерб или восстановить за свой счет.
• Не подсдавать и не передавать Квартиру в безвозмездное пользование третьим лицам без письменного согласия Наймодателя.
• Предоставить доступ Наймодателю для осмотра состояния Квартиры (не чаще 1 раза в квартал‚ с предварительным уведомлением за 3 дня).

Наймодатель обязан:

• Передать Квартиру в срок и в состоянии‚ соответствующем договору.
• Обеспечить Нанимателю беспрепятственное владение и пользование Квартирой.
• Производить капитальный ремонт Квартиры (если иное не оговорено) и ремонт общего имущества дома.
• Уведомить Нанимателя о намерении продать Квартиру не позднее чем за 30 дней (право преимущественной покупки у Нанимателя при коммерческом найме на срок > 1 года‚ ст. 675 ГК РФ).

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

• За просрочку платежа — пени [*]% от суммы долга за каждый день просрочки.
• За порчу имущества — полная компенсация рыночной стоимости восстановления/замены.
• За досрочное расторжение по вине Нанимателя — удержание залога в счет неустойки (если оговорено).
• За досрочное расторжение по вине Наймодателя — возврат залога + компенсация расходов Нанимателя (переезд‚ поиск жилья).

УСЛОВИЯ РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА

Договор может быть расторгнут по соглашению Сторон в любое время.

Наймодатель вправе потребовать расторжения договора в судебном порядке‚ если Наниматель:

• систематически (более 2 раз подряд) нарушает сроки оплаты;
• использует Квартиру не по назначению;
• причинил существенный ущерб имуществу;
• подсдал Квартиру без согласия.

Наниматель вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке‚ уведомив Наймодателя за [*] дней (обычно 30 дней)‚ если иное не установлено законом (ст. 610 ГК РФ).

При расторжении Стороны подписывают Акт приема-передачи Квартиры обратно (Приложение № 3).

ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

• Все уведомления направляются по адресам‚ указанным в преамбуле. Изменение адреса/телефона требует письменного уведомления за 3 дня.
• Споры решаются переговорами‚ в судебном порядке по месту нахождения Квартиры.
• Договор составлен в 3-х (трех) экземплярах‚ имеющих равную юридическую силу (по одному для каждой Стороны и для регистрации в Росреестре).

АДРЕСА И ПОДПИСИ СТОРОН

Приложения к договору (обязательные)

Приложение № 1: Акт приема-передачи жилого помещения

Составляется в 2-х экземплярах. Обязательные реквизиты:

• Дата и место составления.
• Ссылка на договор (№‚ дата).
• Описание состояния: стены‚ пол‚ потолок‚ окна‚ двери‚ сантехника‚ электропроводка.
• Перечень мебели и техники (если сдается с мебелью): модель‚ год‚ состояние‚ фото (желательно приложить фото на момент сдачи).
• Показания счетчиков: ХВС — []‚ ГВС, []‚ Эл/энергия (Т1/Т2), []/[].
• Ключи: входная дверь — [] компл.‚ межкомнатные — [] компл.‚ почтовый ящик — [].
• Подписи сторон.

Приложение № 2: Расписка в получении денежных средств

Оформляется при каждой оплате наличными. Текст: «Я‚ [ФИО Наймодателя ]‚ подтверждаю получение от [ФИО Нанимателя ] суммы [Сумма ] руб. за оплату найма за [Месяц/Период *] по Договору № [] от [Дата ]. Претензий нет.» Подпись‚ расшифровка‚ дата.

Приложение № 3: Акт приема-передачи при выезде (расторжении)

Аналогичен Приложению № 1‚ но фиксирует состояние на момент выезда‚ наличие/отсутствие ущерба‚ итоговые показания счетчиков‚ возврат ключей и залога.

Особенности оформления в 2026 году: частые ошибки

1. Путаница «Аренда» vs «Найм»: Если наймодатель — физлицо‚ закон (ст. 671 ГК РФ) называет это «Найм». Если наймодатель — юрлицо/ИП — «Аренда». Суть правовая схожа‚ но терминология в документе должна быть верной.
2. Игнорирование регистрации: Если срок найма 11 месяцев — регистрация не нужна. Если 12 месяцев и более, обязательна. Незарегистрированный долгосрочный договор не создает обременения для нового собственника при продаже квартиры.
3. Отсутствие акта приема-передачи: Главный документ для возврата залога и защиты от обвинений в порче чужого имущества.
4. Неучет прав третьих лиц: Если в квартире прописаны другие люди (дети‚ бывшие супруги)‚ их права сохраняются. Наниматель должен знать об этом. Требуйте выписку из домовой книги.
5. Штрафные санкции без меры: Суды часто уменьшают неустойки‚ несоразмерные последствиям нарушения. Устанавливайте адекватные пени (например‚ 0.1–0.5% в день).

Договор социального найма: ключевые отличия

Если вы стоите в очереди на улучшение жилищных условий или признаны нуждающимися:

• Наймодатель — Муниципалитет (Администрация города/района‚ Департамент имущества).
• Договор бессрочный.
• Плата — только за коммунальные услуги (социальная норма оплаты).
• Выселение возможно только по решению суда и при предоставлении иного жилья (ст. 90 ЖК РФ).
• Оформляется через МФЦ или жилищный отдел администрации по месту нахождения жилья. Образец договора устанавливается Постановлением Правительства РФ № 1061 (типовая форма).

Где скачать готовый бланк (Word / PDF)

Вы можете использовать типовые формы с официальных порталов или юридических сервисов (например‚ Правовед.Ру‚ КонсультантПлюс‚ Гарант‚ сайты МФЦ вашего региона).

• Файл Word (редактируемый): dogovor_nayma_zhilogo_pomescheniya.doc (размер ~60 Кб).
• Файл PDF (для печати): dogovor_nayma_zhilogo_pomescheniya.pdf (размер ~100 Кб).

Примечание: Всегда сверяйте скачанный образец с актуальным ГК РФ и ЖК РФ на дату составления (2026 год).

Чек-лист перед подписанием (Резюме)

1. [ ] Проверена выписка ЕГРН (собственник тот‚ за кого себя выдает? нет ли обременений/арреста/ипотеки?).
2. [ ] Получено нотариальное согласие супруга(и) собственника (если в браке).
3. [ ] Заполнены все поля договора (нет пропусков «___»).
4. [ ] Составлен подробный Акт приема-передачи с фото и показаниями счетчиков.
5. [ ] Оплачена государственная пошлина 2000 руб. (если срок ≥ 1 года) и поданы документы в МФЦ/Росреестр.
6. [ ] Наниматель получил ключи и все комплектные документы (инструкции к технике‚ гарантийные талоны).
7. [ ] Наниматель подал заявление на временную регистрацию (в течение 90 дней).

---

Дисклеймер: Данная статья носит информационный характер и не является юридической консультацией. Гражданское и жилищное законодательство может меняться. При оформлении сделки рекомендуется обратиться к профессиональному юристу для учета специфики вашей ситуации. Дата актуальности информации: .