Бесплатная консультация юриста

+7 (800) 301-07-30

Реклама jurik.ru

Дата публикации:

Фраза «И составили настоящий акт технического состояния о нижеследующем» — это стандартная вводная конструкция, используемая в начале протоколов и актов обследования объектов недвижимости, инженерных сетей, оборудования и сооружений. Данный документ фиксирует фактическое состояние объекта на момент осмотра и является основой для принятия управленческих решений: от планирования текущего ремонта до признания дома аварийным или списания оборудования.

В статье подробно разберем назначение акта, нормативную базу (актуальную на 2024–2026 годы), структуру документа, особенности заполнения для разных типов объектов, а также предоставим рекомендации по оформлению на основе данных из правовых систем (КонсультантПлюс, ГОСТ) и судебной практики.

Правовое основание и нормативная база (2024–2026 гг.)

Оформление акта технического состояния регулируется комплексом нормативных правовых актов. Главным документом, устанавливающим правила обследования зданий и сооружений, является ГОСТ 31937-2024 «Здания и сооружения. Правила обследования технического состояния» (вступил в силу с , заменил ГОСТ 31937-2011).

Ключевые нормативные акты:

ГОСТ 31937-2024 — базовый стандарт процедуры обследования, этапов работ, состав комиссии и требований к отчетной документации (актам).
ГОСТ Р 59641-2021, требования к ведению журналов учета (актуально для актов на пожаротушащие средства и системы безопасности).
Постановление Правительства РФ от № 1587 — правила признания многоквартирных домов аварийными (п. 5–6 акта касаются степени износа и реквизитов акта о признании аварийным).
ФЗ-384 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» — базовые требования к надежности конструкций.
Отраслевые стандарты (СП, СНиП) для конкретных типов объектов (вентиляция, отопление, электрооборудование, несущие конструкции).

В правовых системах (КонсультантПлюс, Гарант) регулярно обновляются подборки «Образец акта технического состояния», «Пояснения по оформлению акта», включающие актуальные формы для 2024–2026 гг.

Назначение и виды актов технического состояния

Акт составляется комиссией для фиксации результатов визуального осмотра, детального обследования (с приборным контролем, открытием конструкций) или технического освидетельствования.

Основные виды актов:

Акт технического состояния здания/сооружения (дома) — для оценки износа, пригодности к эксплуатации, основания для капремонта или сноса.
Акт обследования технического состояния инженерных систем (вентиляция, отопление, Водоснабжение, канализация, электросети).
Акт технического состояния оборудования/ТС — для списания, переоценки, страхования, передачи в аренду.
Акт технического освидетельствования (первичного, периодического, полного) — по ПБ 03-606-03, ГОСТ Р 55344-2013 для ОПО (опасных производственных объектов).

Структура акта: обязательные реквизиты

Согласно ГОСТ 31937-2024 и деловодству, акт должен содержать следующие блоки. Фраза «И составили настоящий акт технического состояния о нижеследующем» размещается после шапки и сведений о комиссии.

Блок	Содержание	Примечание
Шапка	Наименование организации-заказчика, исполнителя (экспертной организации), номер и дата документа, место составления (город, *).	Дата — день фактического окончания осмотра.
Основание	Номер договора, заявки, приказа руководителя, решения совета дома.	Обязательная ссылка на документ-основание.
Состав комиссии	ФИО, должности, квалификация (СРО, допуски), подписи членов комиссии.	Фамилии подписавших: (маскировка ПДн).
Объект обследования	Полное наименование, адрес (), кадастровый номер, назначение, этажность, год постройки, конструктивная схема.	Адрес объекта маскируется: г. , ул. , д. *.
Вводная фраза	«И составили настоящий акт технического состояния о нижеследующем:»	Переход к описательной части.
Описательная часть (Протокол осмотра)	Перечень осматриваемых элементов, дефекты, повреждения, фотофиксация (ссылки на приложения), результаты измерений (прогибы, трещины, толщина металла, расход воздуха).	Структурируется по элементам: фундамент, стены, перекрытия, кровля, ИС.
Аналитические показатели	Степень износа по ГТУ (государственному техническому учету) — %. Степень фактического износа — % (по результатам обследования). Год последнего капремонта.	Критично для домов (п. 5, 6, 7 типовой формы).
Категория технического состояния (нормальное, эксплуатационное, ограниченно-эксплуатационное, аварийное). Необходимость мероприятий (ремонт, усиление, прекращение эксплуатации).	Ссылка на п. 8 типовой формы: реквизиты акта о признании аварийным (если применимо).
Приложения	Фототаблицы, схемы дефектов, протоколы замеров, расчеты несущей способности, выписки из ЕГРН.	Нумеруются сквозно.
Подписи	Председатель комиссии, члены, представитель заказчика. МП организаций (при наличии).	Подписи с расшифровкой: * /Иванов И.И./

Особенности заполнения для разных объектов

Акт технического состояния многоквартирного дома (МКД)

Является основным документом для включения в программу капремонта или признания аварийным. В описательной части обязательно указываются:

Состояние фундамента и основания (осадки, подтопление).
Несущие стены и колонны (трещины, коррозия арматуры, выветривание кирпича).
Перекрытия (прогибы, протечки, биологические поражения).
Кровля и чердачные перекрытия (состояние кровельного пирога, водосточной системы).
Инженерные системы (износ трубопроводов, проводки, вентиляционных каналов).

Важно: В п. 8 указываются реквизиты правового акта о признании дома аварийным (если такой уже принимался) или обосновывается необходимость его принятия.

Акт обследования вентиляции и кондиционирования

Специфика — замер аэродинамических параметров. В акте фиксируются:

Расход воздуха на вентиляционных клапанах (фактический vs проектный/нормативный).
Состояние каналов (загрязнение, герметичность, коррозия).
Работоспособность вентиляторов, клапанов, автоматики.
Соответствие СП 60.13330.2020 (СНиП 41-01-2003) и санитарным нормам.

Образец такого акта часто публикуется администрациями муниципальных образований (например, Администрация Волотовского муниципального округа размещала типовой бланк в 2023 г.).

Акт технического состояния оборудования (для списания/баланса)

Ключевые отличия:

Инвентарный номер, серийный номер (*), год выпуска.
Ресурс (наработка в часах/годах) и остаточный ресурс.
Наличие/отсутствие паспорта, сертификата соответствия (например, EAC.04ИБН1.СУ.9605 — пример сертификата ЕАЭС).

Пошаговая процедура составления акта

Приказ/Решение о создании комиссии. Утверждается состав (не менее 3 человек), председатель — специалист с высшим профильным образованием и стажем не менее 5 лет (член СРО проектировщиков/опросителей).
Сбор исходных данных. Проектная документация, акты предыдущих обследований, журналы эксплуатации, выписка ЕГРН, технический паспорт БТИ.
Визуальный осмотр (разведка). Выявление зон дефектов, планирование детального обследования (открытия, замеры, лабораторные испытания).
Детальное обследование (при необходимости). Инструментальный контроль (ультразвук, тепловизия, измерение прочности бетона, замеры вентиляции).
Камерная обработка результатов. Расчет несущей способности, определение категории технического состояния, расчет степени износа (методика Минстроя / ФССО).
Заполнение бланка акта. Использование рекомендуемой формы (из КонсультантПлюс, ГОСТ или типовой формы организации). Написание фразы: «И составили настоящий акт технического состояния о нижеследующем…» и детальное описание.
Подписание и нумерация. Все члены комиссии подписывают каждый лист (или прошитый пакет). Номер акта присваивается по журналу регистрации.
Передача заказчику. Оригинал, заказчику, копия — в архив исполнителя/СРО.

Типовые ошибки и риски при оформлении

Отсутствие основания: Акт составлен без приказа/договора — может быть признан недействительным судом.
Неполный состав комиссии: Нет представителя заказчика, нет специалиста по конкретному виду конструкций (например, вентиляция), нет члена СРО.
Обобщенные формулировки: «Состояние удовлетворительное», без перечисления конкретных дефектов, их координат, фотофиксации и размеров. Это делает акт бесполезным для проектирования ремонта.
Расхождение с ГТУ: Фактический износ (п. 6) значительно отличается от учетного (п. 5) без обоснования причин (скрытые дефекты, ошибки БТИ).
Нарушение сроков: Акт подписан с опозданием относительно даты осмотра (допустимо не более 5–10 рабочих дней после завершения полевых работ).
ПДн в открытом виде: Паспортные данные, телефоны, личные подписи в открытых реестрах/публикациях. Обязательно маскируйте: Фамилии — , Адреса — , Телефоны — *.

Электронный документооборот и хранение

С 2024–2025 гг. все чаще применяется электронный вид акта (ЭДО) с усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП) членов комиссии.

Формат: PDF/A-1b (для долгосрочного архивирования) или XML по стандарту ФНС/СМЭВ.
Хранение: Срок хранения акта обследования здания — не менее 50 лет (как проектная документация), акта на оборудование — в течение срока службы + 5 лет после списания.
Реестр: Ведение журнала регистрации актов (электронного или бумажного) обязательно.

Пример структуры заполненной вводной части (Образец)

АКТ ТЕХНИЧЕСКОГО СОСТОЯНИЯ
№ * от ""  2026 г.
г. *
Мы, нижеподписавшиеся:
Председатель комиссии: * (должность, организация, Удостоверение СРО № )
Член комиссии:  (должность, организация)
Член комиссии: * (должность, организация)
Представитель заказчика: * (должность, ООО «*»)

И составили настоящий Акт технического состояния о нижеследующем:

ОБЪЕКТ ОБСЛЕДОВАНИЯ:
Наименование: Многоквартирный жилой дом.
Адрес: г. , ул. , д.  (кадастровый номер: :::*).
Год постройки: 19 г. Этажность:  эт. Конструктив: кирпичные стены, ЖБ перекрытия.
Последний капремонт: 20 г. (п. 7).
ОСНОВАНИЕ: Договор № * от ..2026 г., Приказ директора ООО «» №  от ..2026 г.
РЕЗУЛЬТАТЫ ОСМОТРА (фрагмент):
Фундамент: Открыто  колодцев. Состояние бетона — удовлетворительное, трещин не выявлено. Водонасыщение грунтов — нормальное.
Несущие стены: На фасаде ул. * выявлены вертикальные трещины шириной до 3 мм на участке между  и  этажами (фото Прил. 1, ф. 1-3). В остальном — удовлетворительно.
Вентиляция: Замеры расхода воздуха проведены на  кв. Фактический расход составляет % от нормативного (СП 60.13330). Каналы забиты на % (протокол замеров Прил. 2).
...

СТЕПЕНЬ ИЗНОСА:
По ГТУ (БТИ): % (п. 5).
Фактическая (по обследованию): % (п. 6).

ЗАКЛЮЧЕНИЕ КОМИССИИ:
Техническое состояние объекта: Эксплуатационное (Категория 2).
Требуется: текущий ремонт фасадов, чистка вентиляционных каналов до ..2026 г.
Признание аварийным не требуется (п. 8).

ПОДПИСИ:
Председатель:  / /
Члены:  / / ;  / /
Представитель заказчика: * /* /
М.П. (при наличии)

Где найти актуальные бланки и образцы (2025–2026 гг.)

КонсультантПлюс / Гарант: Разделы «Акты, образцы, формы, договоры» → «Образец акта технического состояния» (обновляются ежеквартально). Там же, «Пояснения по оформлению».
Официальные сайты СРО: НОСТРОЙ, НОПРИЗ публикуют рекомендуемые формы для членов СРО.
Сайты администраций МО: Часто выкладывают локальные бланки для обследования вентиляции, кровли, фасадов (пример: Волотовский МО, 2023).
Сайты экспертных организаций: Многие компании (например, те, что имеют сертификат EAC.04ИБН1.СУ.9605) выкладывают в открытый доступ заполненные примеры (с маскировкой данных) для демонстрации качества.

Резюме

Фраза «И составили настоящий акт технического состояния о нижеследующем» — это не просто формальность, а юридическая точка входа в описательную часть документа, которая несет ответственность (в т.ч. уголовную по ст. 293 УК РФ — халатность) за достоверность выводов.

Главные правила 2026 года:

Строгое соблюдение ГОСТ 31937-2024.
Наличие в комиссии специалистов с допусками СРО.
Привязка каждого дефекта к фото/схеме/замеру (доказательная база).
Расчет фактического износа (п. 6) с обоснованием методики.
Маскировка ПДн (фамилии, адреса, телефоны — *) при публикации или передаче третьим лицам.
Использование ЭЦП/УКЭП для правовой значимости электронного оригинала.

Грамотно составленный акт — это защита интересов собственника, управляющей организации и экспертной компании, а также надежная основа для бюджетирования ремонтных работ и безопасности людей.

Данная статья носит информационный характер и не является юридической консультацией. Для решения конкретных вопросов обратитесь к квалифицированным специалистам (членам СРО, юристам в области недвижимости).