Квартира, купленная в ипотеку, находится в залоге у банка до полного погашения кредита. Это означает, что собственник не может свободно распоряжаться жильём, продать, подарить или обменять его без согласия залогодержателя. Однако продажа ипотечной квартиры вполне возможна; Разберём основные способы, риски и нюансы таких сделок.
Можно ли продать квартиру в ипотеке?
Да, можно. Закон не запрещает продажу залогового имущества, но требует согласия залогодержателя, банка. Если вы хотите купить другую недвижимость, а существующая вам больше не нужна, есть несколько способов продать квартиру в ипотеке:
- погашение ипотеки за счёт средств покупателя (задатка);
- продажа с переоформлением ипотеки на покупателя (смена залогодателя);
- продажа с одновременным погашением кредита в рамках одной сделки;
- продажа через банк, если покупатель берёт ипотеку в том же банке.
Способ 1. Погашение долга за счёт задатка покупателя
Часто в таких сделках стороны заключают предварительный договор купли-продажи, в котором оговаривают, что покупатель вносит задаток в размере задолженности по ипотеке, а продавец этими деньгами гасит долг. После снятия обременения заключается основной договор.
По мнению адвоката МКА RUBICON Алии Нарузбаевой (А. Н*), для покупателя ипотечной квартиры может возникнуть риск, если продавец не получил согласие банка на продажу жилья. Кроме того, существует опасность, что собственник не погасит задолженность по ипотеке, а потратит деньги по своему усмотрению. Тогда с недвижимости не снимут обременение, и покупатель не сможет зарегистрировать право собственности. В этом случае придётся требовать исполнения обязательств через суд, и сделка рискует затянуться на неопределённый период.
Тем не менее эта схема продолжает использоваться при продаже залогового имущества, и в большинстве случаев — без ущерба для сторон.
Способ 2. Покупатель берёт ипотеку в том же банке
Идеально, если покупатель приходит с наличными или с ипотекой в том же банке — тогда согласие банка на продажу ипотечной квартиры становится практически условностью. Если мы обратились за ипотечным кредитом в банк, который является залогодержателем нужной квартиры, это наиболее удобный и простой вариант:
- Банк одобряет покупателю кредит, а продавцу — разрешение на продажу.
- Сделка проходит под полным контролем юристов и службы безопасности банка.
- Риски при покупке жилья в ипотеку становятся ничтожными.
Если нужно оформить ипотеку в другом банке, придётся изучать тонкости перехода обременения от одного банка к другому и оценивать риски продавца — например, в случае оспаривания сделки возможен переход на более высокий процент при рефинансировании.
Способ 3. Смена залогодателя
Покупку квартиры в ипотеке можно провести через смену залогодателя: покупатель берёт на себя обязательства по кредиту продавца, а банк переоформляет договор. Этот вариант требует одобрения банком платёжеспособности нового заёмщика.
Юридические тонкости
Исключение залога в пользу продавца
Поскольку банк, выдающий кредит на приобретение недвижимости, заинтересован в возникновении ипотеки в силу закона, в договор продажи недвижимости включается условие об исключении залога в пользу продавца, возникающего на основании п. 5 ст. 488 ГК РФ (обеспечение исполнения покупателем обязанности по оплате товара). В противном случае один из этих залогов — в пользу банка или в пользу продавца, будет последующим.
Права несовершеннолетних
Особое внимание стоит уделить сделкам, где среди собственников есть дети. Когда ребёнку исполнится 18 лет, или в момент обнаружения нарушения его прав, он или его представители могут обратиться в суд и доказать, что его доля была продана без согласия органов опеки. В этом случае квартира вернётся к продавцу, а сделка будет оспорена. Риски продавца при продаже квартиры в основном связаны со спецификой конкретной сделки — от использования военной ипотеки до участия несовершеннолетних.
Покупка с торгов
Если ипотечная квартира продаётся с торгов по исполнительному производству, важно знать: при признании торгов недействительными договор купли-продажи также признаётся недействительным, при этом организатор торгов (а не банк и не должник) обязан вернуть деньги покупателю. Это существенная гарантия защиты имущественных интересов покупателя.
Схемы, которых стоит избегать
Иногда возникает вопрос: допустим ли вариант, при котором покупатель ежемесячно перечисляет деньги продавцу, тот продолжает выплачивать ипотеку, а квартира переоформляется на нового владельца? Фактически такую схему реализовать можно, но она крайне рискованна:
- банк может потребовать досрочного возврата кредита при смене собственника без его согласия;
- продавец остаётся должником и несёт все риски неплатежей покупателя;
- покупатель не защищён, если продавец перестанет вносить платежи.
Сроки и сложности сделки
Сам процесс продажи залогового жилья, как правило, проходит сложнее обычных сделок и занимает больше времени, поскольку сторонам нужно дожидаться одобрения банка и снятия обременения. В среднем процедура занимает от двух недель до полутора месяцев.
Рекомендации
- Всегда получайте письменное согласие банка на продажу.
- Проводите расчёты через аккредитив или банковскую ячейку с раскрытием после регистрации.
- Проверяйте квартиру на наличие прав несовершеннолетних, материнского капитала, военной ипотеки.
- Фиксируйте все договорённости в предварительном договоре.
Важно помнить: несоблюдение правил продажи залоговой недвижимости может привести к серьёзным юридическим последствиям. Поэтому рекомендуется проконсультироваться с юристом и специалистами банка перед продажей. Продажа квартиры с действующей ипотекой — процесс, требующий чёткого понимания всех этапов и возможных сложностей.
За консультацией по сопровождению сделок с залоговой недвижимостью можно обратиться к специалистам по телефону +7 () — или в офис по адресу: г. Москва, ул. Примерная, д. .