Бесплатная консультация юриста

+7 (800) 301-07-30

Реклама jurik.ru

Договор аренды с правом выкупа (финансовая аренда / лизинг в широком смысле) — это сложная конструкция, условия которой часто требуют корректировки в процессе исполнения обязательств. Основным юридическим инструментом для внесения изменений, продления сроков, изменения выкупной цены или оформления фактического перехода права собственности является дополнительное соглашение.

В данной статье мы подробно рассмотрим, когда требуется такое соглашение, какие существенные условия оно должно содержать, предоставим структурированный образец и разберем актуальную судебную практику и законодательные изменения на 2026 год.

Правовое основание: статья 624 ГК РФ

Ключевым нормативным актором является п. 2 ст. 624 ГК РФ. Согласно ему:

Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в счет выкупной цены.

Основные случая заключения дополнительного соглашения

Оформление выкупа (перехода права собственности): Самый частый случай. По истечении срока аренды или досрочно стороны подписывают соглашение о том, что выкупная цена оплачена, и собственность переходит к арендатору.
Изменение выкупной цены: Пересчет стоимости из-за инфляции, изменений курса валют (если цена привязана к валюте) или согласованной скидки.
Зачет арендных платежей в счет выкупной цены: Критически важный момент для налогообложения и бухучета. Должен быть прописан явно: «Сумма арендных платежей за период с ___ по ___ в размере * руб. зачисляется в счет выкупной цены».
Изменение срока аренды / графика платежей: Продление аренды с сохранением права выкупа или изменение дат платежей.
Замена предмета аренды: Если имущество вышло из строя и заменено на аналогичное.
Изменение реквизитов сторон: Смена наименования ЮЛ, ФИО ИП/физлица, адресов (), банковских реквизитов ().

Обязательные реквизиты и структура документа

Согласно ст. 452 ГК РФ, дополнительное соглашение является неотъемлемой частью договора. Оно должно содержать:

Наименование: «Дополнительное соглашение № ___ к Договору аренды с правом выкупа № ___ от ___».
Место и дата заключения: Город, дата (число, месяц, год словами и цифрами).
Стороны: Полные наименования Арендодателя и Арендатора с указанием оснований действия (Устав, Доверенность № * от , Паспорт выдан ).
Преамбула: Ссылка на основной договор: «Гражданин(ка) / ООО «», именуемый(ая) в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и Гражданин(ка) / ООО «*», именуемый(ая) в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, совместно именуемые «Стороны», заключили настоящее Соглашение о нижеследующем…».
Предмет соглашения (Суть изменений): Четкое описание, что именно меняется (п. 3.1, 4.2, Приложение № 1 и т.д;).
Новая редакция пункта / Добавление пункта: Текст в новой редакции.
Порядок расчетов по выкупу: Реквизиты счета для оплаты выкупной цены (*), сроки оплаты, порядок зачета авансов/аренды.
Акт приема-передачи: Ссылка на то, что передача имущества в собственность оформляется Актом приема-передачи (Приложение к соглашению).
Регистрация (для недвижимости): Указание на обязанность сторон но обратиться в Росреестр (МФЦ) для регистрации перехода права собственности.
Юридические адреса и подписи: Адреса (*), ИНН/КПП, подписи уполномоченных лиц с расшифровкой, печати (при наличии).

Образец дополнительного соглашения (Универсальный шаблон 2026)

Ниже приведен ориентировочный бланк. Перед использованием обязательно согласуйте текст с юристом, учитывая специфику вашего объекта (недвижимость, ТС, оборудование) и налогового режима сторон.

 ДОПОЛНИТЕЛЬНОЕ СОГЛАШЕНИЕ №
 к Договору аренды с правом выкупа № от «___» ________ 20__ г. г. «___» _____________ 20__ г.
Мы, Арендодатель — (наименование/ФИО), действующий(ая) на основании * (Устава / Паспорта * / Доверенности № * от ), именуемый(ая) в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и Арендатор — (наименование/ФИО), действующий(ая) на основании *, именуемый(ая) в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, совместно именуемые «Стороны», заключили настоящее Дополнительное соглашение о нижеследующем:
ПРЕДМЕТ СОГЛАШЕНИЯ
 Стороны согласовали о внесении изменений в Договор аренды с правом выкупа № * от «___» ________ 20__ г. (далее — «Договор») в связи с (выберите нужное: осуществлением выкупом имущества / изменением выкупной цены / зачетом арендных платежей / продлением срока аренды).
ИЗМЕНЕНИЯ И ДОПОЛНЕНИЯ К ДОГОВОРУ
 Пункт X.X Договора изложить в следующей редакции:
«X.X. Выкупная цена Имущества, передаваемого в собственность Арендатора, устанавливается в размере * (________________________) рублей 00 копеек с учетом НДС (без НДС, выбрать нужное).»
Дополнить Договор пунктом X.X следующего содержания:
«X.X. Арендодатель согласовывает зачет ранее выплаченных Арендатором арендных платежей за период с «___» ________ 20__ г. по «___» ________ 20__ г. включительно, в общей сумме * (________________________) рублей 00 копеек, в счет оплаты выкупной цены Имущества.
 Остаточная сумма к оплате за выкуп Имущества составляет * (________________________) рублей 00 копеек. Данная сумма подлежит оплате Арендатором путем перечисления на расчетный счет Арендодателя (реквизиты указаны в п. X.X настоящего Соглашения) не позднее «___» ________ 20__ г.».
Пункт X.X Договора (График платежей / Срок аренды) считать недействительным / изложить в новой редакции: «Срок действия Договора устанавливается до «___» ________ 20__ г.».
ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ И ПЕРЕДАЧИ ИМУЩЕСТВА
 Окончательный расчет по выкупной цене производится путем перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя:
 Банк:
 БИК:
 К/с:
 Р/с:
 ИНН/КПП: * / *
Передача Имущества в собственность Арендатора оформляется Актом приема-передачи имущества в собственность (Приложение № 1 к настоящему Соглашению), который подписывается Сторонами в день полной оплаты выкупной цены (включая зачет арендных платежей).
 (Для недвижимости) Стороны обязуются в течение 5 (пяти) рабочих дней со дня подписания Акта приема-передачи но обратиться в МФЦ / Росреестр для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество. Расходы по государственной регистрации распределяются (поровну / несет Арендатор / несет Арендодатель).
ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
 За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Соглашению Стороны несут ответственность в соответствии с условиями Договора и действующим законодательством РФ.
 В случае просрочки оплаты выкупной цены Арендатор выплачивает Арендодателю неустойку в размере * % от суммы долга за каждый день просрочки.
ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
 Настоящее Соглашение вступает в силу с момента его подписания обеими Сторонами и действует до полного исполнения обязательств по Договору.
 Настоящее Соглашение является неотъемлемой частью Договора и имеет силу наравне с ним.
 Во всем остальном условия Договора остаются без изменений и в полной силе.
 Настоящее Соглашение составлено в 3 (трех) экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу: по одному для каждой из Сторон и один для регистрирующего органа (для недвижимости).
АДРЕСА И ПОДПИСИ СТОРОН
АРЕНДОДАТЕЛЬ: * / ____________________ / * /
 (Подпись) (Расшифровка) (М.П.)
АРЕНДАТОР: * / ____________________ / * /
(Подпись) (Расшифровка) (М.П.) 

Специфика для разных типов имущества

Недвижимость (жилая / нежилая)

Обязательная госрегистрация: Переход права собственности на недвижимость возникает с момента государственной регистрации в ЕГРН (ст. 223 ГК РФ). Доп. соглашение — это основание для регистрации, но не сам факт перехода права.
Списание залога/обеспечения: Если по договору был залог (залоговый договор), необходимо параллельно заключить соглашение о прекращении залога или снятии обременения.
Ипотека: Если недвижимость в ипотеке у банка, требуется письменное согласие банка-залогодержателя на выкуп и снятие обременения.

Транспортные средства (ТС)

Регистрация в ГИБДД: После подписания доп. соглашения и оплаты выкупной цены Арендатор обращается в ГИБДД для переоформления ПТС/СТС на свое имя. Договор аренды с правом выкупа + доп. соглашение + Акт приема-передачи = пакет документов для ГИБДД.
Снятие с учета / ОСАГО: Не забудьте прекратить старый ОСАГО (если был на Арендодателя) и оформить новый.

Оборудование / Подвижное имущество

Переход права собственности происходит в момент передачи (подписания Акта), если иное не установлено соглашением (п. 1 ст. 223 ГК РФ).
Важно зафиксировать комплектность и состояние в Акте приема-передачи, чтобы избежать претензий по скрытым дефектам.

Налоговые и бухгалтерские риски (Важно для 2026 года)

Сторона / Налог	Риск / Особенность	Рекомендация по оформлению в доп. соглашении
Арендатор (НДС)	Выкуп — это приобретение имущества. «Входящий» НДС вычетяется только при наличии счета-фактуры от Арендодателя.	Прописать обязанность Арендодателя выставить счет-фактуру на выкупную цену (в т.ч. зачтенную аренду) в течение 5 дней после подписания акта.
Арендодатель (НДС)	Выкуп — реализация имущества. Облагаеться НДС (если на общ. режиме). Зачет аренды в счет выкупы — это оплата реализации.	В доп. соглашении четко разделить: «Сумма выкупной цены * руб. (в т.ч. НДС * руб.)». Выставить СФ на полную сумму выкупа.
Арендатор (Налог на имущество / Амортизация)	С момента перехода права (подписания Акта / регистрации в ЕГРН) имущество ставится на учет, начинается амортизация (для ОС).	В Акте приема-передачи (приложении к доп. соглашению) указать первоначальную стоимость (выкупную цену) для корректного расчета амортизации.
Физлица (НДФЛ)	Если Арендодатель — физлицо, доход от выкупа облагается НДФЛ (13/30%). Вычет за владение > 3/5 лет.	Фиксировать в соглашении стоимость приобретения Арендодателем (документы на покупку), чтобы Арендатор (как налоговый агент, если платит физлицу) мог правильно рассчитать базу. Обычно Арендодатель-физлицо сам платит налог по декларации 3-НДФЛ.

Типичные ошибки и как их избежать

Отсутствие ссылки на основной договор. Суды могут признать соглашение недействительным или не связанным с конкретными правоотношениями. Всегда указывайте номер и дату договора.
Нечеткая формулировка зачета аренды. Фраза «аренда зачисляется в счет выкупа» без указания периодов, сумм и дат платежей приведет к спорам с налоговой и между сторонами. Детализируйте каждый платеж.
Игнорирование согласия супруга(и) / участников ЮЛ. Если имущество в совместной собственности или решение о сделке требует одобрения общего собрания / совета директоров — приложите протоколы/нотариальное согласие к пакету документов.
Пропуск пункта о регистрации (для недвижимости). Без заявления в Росреестр право не перейдет. Пропишите ответственность за подачу документов и оплату госпошлины.
Несоответствие выкупной цены рыночной (для связанных лиц). Налоговая может пересчитать налоги по ст. 40 НК РФ (контроль цен). Цена в доп. соглашении должна быть обоснована (акт экспертизы, рыночный отчет).

Порядок действий по подписанию (Чек-лист)

Подготовка: Сверка взаиморасчетов (акт сверки подписан .*). Расчет точной выкупной цены с учетом зачета аренды.
Проект соглашения: Составление проекта (2-3 экз.), согласование с юристами/бухгалтериями сторон.
Подписание: Личная встреча или обмен сканами с последующим обменом оригиналами почтой/курьером. Важно: Подписи должны быть под текстом, на каждой странице — визы/нумерация.
Оплата остатка: Арендатор переводит остаток выкупной цены (если есть) на счет Арендодателя (*).
Акт приема-передачи: Подписание Акта (Приложение к доп. соглашению) — момент перехода риска случайной гибели/порчи и (для подвижного имущества) права собственности.
Регистрация (если недвижимость): Подача документов в МФЦ/Росреестр (электронно через Госуслуги/Ростреестр или лично).
Бухгалтерия: Оформление приходных ордеров, счетов-фактур, инвентаризационных листов, карточек ОС.

Актуальные изменения и практика 2025–2026 гг.

Электронная регистрация: Все активнее внедряется подача документов на переход права собственности на недвижимость в электронном виде через ЕРР (Единый реестр решений) и Госуслуги. В доп. соглашении можно прописать обязанность сторон подписать заявление ЭЦП.
Судебная практика зачета аренды: Суды (Определение ВАС РФ, обзоры ВС РФ) подтверждают: зачет арендных платежей в счет выкупной цены возможен только при волеизъявлении сторон, зафиксированном в доп. соглашении. Автоматического зачета не существует.
ФЗ-214 и ДДУ: Если аренда с правом выкупа замаскирована под ДДУ (долевое строительство) — сделка может быть признана недействительной с последствиями ст. 179 ГК РФ. Доп. соглашение не «вылечит» сущность сделки. Будьте осторожны с объектами на стадии стройки.
Криптовалюта / Цифровые активы: Оплата выкупной цены цифровыми валютами в РФ запрещена (ФЗ о ЦФА). В доп. соглашении указывайте только рубли (или валюту с конвертацией по курсу ЦБ на дату платежа, если это валютный договор).

Дополнительное соглашение к договору аренды с правом выкупа — это не просто формальность, а ключевой документ, фиксирующий экономический смысл сделки: переход права собственности за плату. Грамотно составленный образец, учитывающий налоговые риски (НДС, налог на имущество, НДФЛ), порядок зачета арендных платежей и процедуру регистрации (для недвижимости), сэкономит стороны от споров с ФНС и между собой.

Главное правило 2026 года: Не используйте шаблоны «как есть». Адаптируйте каждый пункт под вашу ситуацию: вид имущества, налоговые режимы сторон, наличие обременений (ипотека, залог) и историю платежей. В случае сомнений — инвестируйте в консультацию профильного юриста по гражданскому и налоговому праву.

Данная статья носит информационный характер и не является правовой консультацией. Приведенные образцы требуют адаптации под конкретные обстоятельства. Автор не несет ответственности за последствия использования материалов без участия квалифицированного юриста.