Продажа жилого дома‚ находящегося в собственности двух лиц (долевая или совместная собственность)‚ — распространённая ситуация на рынке недвижимости. Такая сделка имеет свои юридические нюансы‚ которые важно учесть при составлении договора купли-продажи (ДКП). В этой статье разберём‚ как правильно оформить договор‚ какие документы потребуются и приведём примерную структуру документа.

Когда дом принадлежит двум собственникам

Дом может находиться в собственности двух лиц в следующих случаях:

• Общая долевая собственность — каждому собственнику принадлежит определённая доля (например‚ ½ у каждого);
• Общая совместная собственность, чаще всего встречается у супругов‚ когда доли не выделены;
• Наследование — дом унаследован несколькими наследниками.

Во всех этих случаях продажа дома целиком требует участия обоих собственников в сделке либо нотариально удостоверенного согласия (доверенности) второго владельца.

Ключевые особенности сделки с двумя продавцами

Нотариальная форма договора

Согласно ст. 42 ФЗ-218‚ сделки по отчуждению долей в праве общей собственности подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Если оба собственника продают дом целиком одному покупателю одновременно‚ нотариус также обязателен (при долевой собственности). Исключение — совместная собственность супругов без выделения долей: здесь возможна простая письменная форма‚ но потребуется нотариальное согласие второго супруга.

Преимущественное право покупки

Если продаётся только доля одного из собственников‚ второй имеет преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ). Продавец должен письменно уведомить совладельца о цене и условиях продажи. При продаже дома целиком обоими собственниками это правило не применяеться.

Согласие супруга

Если дом приобретался в браке‚ даже при наличии одного собственника в выписке ЕГРН потребуется нотариальное согласие супруга на сделку.

Структура договора купли-продажи дома с двумя продавцами

Договор должен содержать следующие разделы:

1. Преамбула, дата‚ место заключения‚ данные обеих сторон;
2. Предмет договора — точное описание дома и земельного участка;
3. Цена и порядок расчётов;
4. Права и обязанности сторон;
5. Порядок передачи имущества (акт приёма-передачи);
6. Ответственность сторон;
7. Заключительные положения.

Образец договора (сокращённый пример)

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛОГО ДОМА

г. Москва «___» ________ 2026 г.

Гражданин РФ Иванов Иван Иванович‚ паспорт серия 45* № 456‚ выдан ОВД района * г. Москвы‚ зарегистрированный по адресу: г. Москва‚ ул. ‚ д. ‚ кв. ‚ и гражданка РФ Иванова Мария Петровна‚ паспорт серия 45 № 789‚ выдан ‚ зарегистрированная по адресу: г. Москва‚ ул. ‚ д. ‚ кв. ‚ совместно именуемые «Продавцы»‚ с одной стороны‚ и гражданин РФ Петров Пётр Петрович‚ паспорт серия 45 № *321‚ именуемый «Покупатель»‚ с другой стороны‚ заключили настоящий договор о нижеследующем:

Предмет договора

Продавцы обязуются передать в собственность‚ а Покупатель обязуется принять и оплатить жилой дом с кадастровым номером 77::*:‚ общей площадью 120‚5 кв. м‚ расположенный по адресу: Московская область‚ * район‚ д. ‚ ул. ‚ д. ‚ а также земельный участок с кадастровым номером 50::*:‚ площадью 800 кв. м.

Дом принадлежит Продавцам на праве общей долевой собственности: Иванову И.И. — ½ доля‚ Ивановой М.П. — ½ доля‚ что подтверждается выпиской из ЕГРН от «___» ______ 2026 г.

Цена и порядок расчётов

Цена дома с земельным участком составляет 12 000 000 (двенадцать миллионов) рублей.

Расчёты производятся: каждому Продавцу пропорционально доле — по 6 000 000 рублей‚ путём перечисления на банковские счета / через аккредитив / депозит нотариуса.

Передача имущества

Передача дома осуществляется по акту приёма-передачи в течение 14 дней после государственной регистрации перехода права собственности.

Прочие условия

Продавцы гарантируют‚ что дом не заложен‚ не арестован‚ не является предметом спора‚ в нём не зарегистрированы иные лица (либо указать лиц‚ сохраняющих право проживания).

Договор составлен в трёх экземплярах‚ по одному для каждой из сторон и для Росреестра.

Подписи сторон:

Продавец 1: __________ /Иванов И.И./

Продавец 2: __________ /Иванова М.П./

Покупатель: __________ /Петров П.П./

Перечень необходимых документов

• Паспорта обоих продавцов и покупателя;
• Выписка из ЕГРН на дом и земельный участок;
• Правоустанавливающие документы (договор купли-продажи‚ свидетельство о наследстве и т.д.);
• Нотариальное согласие супруга(и) продавцов;
• Технический паспорт дома;
• Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
• Согласие органов опеки — если собственником является несовершеннолетний;
• Нотариальная доверенность — если кто-то из собственников действует через представителя.

Важные нюансы и риски

• Дом продаётся только вместе с земельным участком (ст. 35 ЗК РФ) — «судьба» дома и участка едина;
• Указывайте в договоре полную реальную цену — занижение стоимости рискованно для покупателя при расторжении сделки;
• Проверьте‚ нет ли у дома незаконных пристроек и самостроя;
• Уточните‚ кто зарегистрирован в доме‚ и пропишите сроки снятия с регистрационного учёта;
• Расчёты безопаснее проводить через аккредитив или депозит нотариуса;
• Каждый продавец уплачивает НДФЛ самостоятельно и может применить имущественный вычет пропорционально доле.

Договор купли-продажи дома с двумя собственниками составляется с участием обоих продавцов в качестве одной стороны сделки. Главное — корректно указать данные обоих владельцев‚ их доли‚ порядок распределения денежных средств и обеспечить нотариальное удостоверение там‚ где это требуется законом. Перед сделкой рекомендуется проконсультироваться с юристом или нотариусом‚ чтобы избежать рисков оспаривания договора в будущем.