Бесплатная консультация юриста

+7 (800) 301-07-30

Реклама jurik.ru

Оформление отношений между собственником жилья и проживающим лицом (квартирантом), это залог спокойствия для обеих сторон. В отличие от договора аренды (найма)‚ заключаемого с юридическими лицами или ИП‚ договор с квартирантом регулируется Гражданским кодексом РФ (ст. 671–688) и Жилищным кодексом РФ. Главное отличие: квартирант — это физическое лицо‚ живущее в квартире на основании договора‚ но не являющееся членом семьи собственника.

Основные отличия договора с квартирантом от стандартной аренды

Стороны: Наймодатель (собственник) и Наниматель (квартирант) — оба физические лица.
Срок: Может быть заключен как на определенный срок (до 5 лет)‚ так и на неопределенный.
Регистрация: Договор найма жилого помещения не подлежит государственной регистрации в Росреестре (в отличие от аренды на срок год и более)‚ если только стороны не договорились иначе или речь идет о социальном найме.
Право пользования: Квартирант получает право жить в квартире‚ но не может сдавать ее в субаренду или передавать в безвозмездное пользование без согласия хозяина.
Выселение: Процедура строго регламентирована законом (ст. 687 ГК РФ‚ ст. 31 ЖК РФ) и требует судебного решения.

Обязательные условия договора (согласно ст. 674 ГК РФ)

Без этих пунктов договор может быть признан несостоявшимся:

Предмет договора: Точное описание квартиры (адрес‚ площадь‚ кадастровый номер‚ количество комнат‚ состояние).
Стороны: Полные паспортные данные (ФИО‚ серия/номер паспорта‚ кем выдан‚ дата выдачи‚ код подразделения‚ адрес регистрации). В образце ниже чувствительные данные заменены на *.
Срок действия: Дата начала и окончания (или условие «на неопределенный срок»).
Размер платы и порядок расчетов: Сумма аренды‚ дата оплаты‚ способ (наличные/перевод)‚ включены ли коммунальные услуги.
Права и обязанности сторон: Кто платит за КУ‚ кто делает ремонт‚ режим посещения гостей‚ содержание животных и т.д.

Типовой образец договора найма жилого помещения

Ниже приведен универсальный шаблон. Перед подписанием обязательно проконсультируйтесь с юристом‚ чтобы учесть специфику вашей ситуации.

ДОГОВОР НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

г. «___» _____________ 20__ г.

Мы‚ нижеподписавшиеся:

Наймодатель: (ФИО полностью)‚ паспорт серия * № ‚ выдан * г.‚ код подразделения ‚ прописка по адресу: ‚ именуемый в дальнейшем «Наймодатель»‚ с одной стороны‚

Наниматель (Квартирант): (ФИО полностью)‚ паспорт серия № ‚ выдан * г.‚ код подразделения ‚ прописка по адресу: ‚ именуемый в дальнейшем «Наниматель»‚ с другой стороны‚

вместе именуемые «Стороны»‚ заключили настоящий Договор о нижеследующем:

ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

Наймодатель передает Нанимателю во временное владение и пользование жиловое помещение — квартиру общей площадью кв.м.‚ жилая площадь кв.м.‚ состоящая из комнат(ы)‚ расположенную по адресу: ‚ этаж ‚ кадастровый номер: (далее — «Квартира»).

Квартира принадлежит Наймодателю на праве собственности на основании (Свидетельство о праве / Договор купли-продажи / Свидетельство о наследовании № от * г.).

Квартира передается в удовлетворительном состоянии‚ пригодном для проживания‚ что подтверждается Актом приема-передачи (Приложение № 1 к Договору)‚ составленным в двух экземплярах.

В квартире находятся имущественные ценности‚ перечисленные в Описи имущества (Приложение № 2)‚ которые Наниматель обязуется беречь.

СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА

Договор вступает в силу с момента подписания его Сторонами и действует до «___» _____________ 20__ г. (срок месяцев/лет).

По истечении срока Договор считается продленным на тех же условиях на неопределенный срок‚ если ни одна из Сторон не заявила о расторжении за дней (рекомендуется 30 дней) до окончания срока.

АРЕНДНАЯ ПЛАТА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

Ежемесячная плата за пользование Квартирой составляет рублей 00 копеек (в валюте РФ).

Оплата производится ежемесячно не позднее числа текущего месяца за предстоящий месяц.

Способ оплаты: перевод на банковскую карту № (получатель: *) / наличными деньгами против росписи в получении (Квитанция).

Оплата коммунальных услуг (электричество‚ вода‚ газ‚ отведение стоков‚ капремонт) производится:

Вариант А: Нанимателем самостоятельно на основании показаний приборов учета (показания передаются в УК/РСО за * числа).
Вариант Б: Входит в арендную плату (фиксированная сумма).
Вариант В: Нанимателем путем возмещения Наймодателю по квитанциям/чекам за фактические расходы.

Оплата интернета‚ телефона‚ кабельного ТВ — за счет Нанимателя (при наличии).

Пени за просрочку платежа: % от суммы долга за каждый день просрочки (не более ключевой ставки ЦБ РФ).

ЗАЛОГОВЫЙ ВЗНОС (ОБЕСПЕЧЕНИЕ)

При подписании Договора Наниматель вносит залоговый взнос в размере рублей (равен * месячной аренде).

Залог служит обеспечением исполнения обязательств Нанимателя (сохранность имущества‚ оплата КУ‚ отсутствие долгов при выезде).

По истечении Договора и подписании Акта приема-передачи Квартиры залог возвращается Нанимателю в течение * дней за вычетом сумм задолженности и ущерба (при наличии).

ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

Наймодатель обязуется:

Передать Квартиру в срок‚ в состоянии‚ соответствующем Договору и Акту приема-передачи.
Не препятствовать законному пользованию Нанимателем Квартиры.
Производить капитальный ремонт (если иное не оговорено)‚ устранять износ конструктивных элементов.
Уведомлять Нанимателя о необходимости доступа в Квартиру за дней (для осмотра‚ ремонта‚ показа новым нанимателям за дней до окончания срока).

Наймодатель имеет право:

Получать арендную плату в установленные сроки.
Осуществлять осмотр Квартиры не чаще * раз в месяц/квартал по предварительному уведомлению.
Требовать устранения нарушений условий Договора.

Наниматель обязуется:

Своевременно оплачивать аренду и КУ.
Беречь Квартиру и имущество в ней‚ содержать в чистоте и санитарном состоянии.
Не совершать действий‚ нарушающих права соседей (шум после 23:00‚ мусор на лестничной клетке и т.д.).
Сразу сообщать Наймодателю о поломках‚ протечках‚ неисправностях инженерных систем.
Не сдавать Квартиру в субаренду‚ не передавать в пользование третьим лицам без письменного согласия Наймодателя.
Не производить перепланировку‚ переустройство‚ капитальный/косметический ремонт без письменного согласия.
При выезде вернуть Квартиру в том состоянии‚ в каком принял (с учете естественного износа).

Наниматель имеет право:

Пользоваться Квартирой и общим имуществом дома для проживания.
Приглашать гостей в дневное время (до 23:00)‚ за ночевку гостей — только с уведомления Наймодателя.
Требовать устранения дефектов‚ мешающих проживанию‚ за счет Наймодателя.
Вносить улучшения (мебель‚ техника) за свой счет‚ которые может забрать при выезде‚ не повреждая отделку.

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

За порчу имущества (мебели‚ техники‚ сантехники‚ окон‚ дверей‚ отделки) Наниматель возмещает полную стоимость восстановления/замены по рыночным ценам на день ущерба.
За просрочку платежей более * дней Наймодатель имеет право расторгнуть Договор в судебном порядке (ст. 687 ГК РФ) и взыскать долг + пени.
Наймодатель не несет ответственности за кражу/порчу вещей Нанимателя‚ если доступ в Квартиру был получен без взлома (ключи у Нанимателя).
Стороны освобождаются от ответственности при форс-мажоре (стихиия‚ пожар не по вине сторон‚ решения госорганов).

ПОРЯДОК РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА

По соглашению Сторон в любой момент (подписывается Доп. соглашение).
В одностороннем порядке:
- Наниматель, уведомив Наймодателя за * дней (ст. 686 ГК РФ).
- Наймодатель — только через суд при основаниях ст. 687 ГК РФ (систематическая просрочка платежей > 2 мес.‚ порча имущества‚ использование не по назначению‚ создание невыносимых условий для соседей).
При досрочном расторжении Наниматель выезжает в течение * дней после уведомления/решения суда‚ возвращает ключи‚ подписывает Акт приема-передачи.

ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Все изменения и дополнения к Договору действительны только в письменной форме (Доп. соглашения).
Уведомления Стороны направляют по адресам‚ указанным в преамбуле‚ или на email/мессенджеры: Наймодатель, ‚ Наниматель — .
Споры решаются переговорами‚ в случае неудачи, в суде по месту нахождения Квартиры.
Договор составлен в 2 (двух) экземплярах‚ имеющих равную юридическую силу (по одному на каждой Стороне).

АДРЕСА И ПОДПИСИ СТОРОН

НАЙМОДАТЕЛЬ

_____________________ / /

М.П. (при наличии печати)

Тел.:

Email: *

НАЕМАТЕЛЬ (КВАРТИРАНТ)

_____________________ / /

М.П. (при наличии печати)

Тел.:

Email: *

Обязательные приложения к договору (не менее важны‚ чем сам договор)

Приложение № 1: Акт приема-передачи жилого помещения

Составляется в 2-х экземплярах при заселении и выселении. Описывает:

Состояние стен‚ полов‚ потолков‚ окон‚ дверей (есть ли царапины‚ сколы‚ следы влаги).
Состояние сантехники‚ электрики‚ бытовой техники (работает/не работает).
Показания счетчиков: ХВС — ‚ ГВС — ‚ Электричество (день/ночь) — * / ‚ Газ — .
Ключи: от входной двери (* шт.)‚ от межкомнатных (* шт.)‚ от почтового ящика (* шт.)‚ от домофона (* шт.).
Фотофиксация (рекомендуется прикрепить распечатанные фото или ссылку на облако с датой съемки).

Приложение № 2: Опись имущества (Инвентаризация)

Перечень всего ценного‚ оставляемого в квартире:

Мебель: диван (цвет ‚ состояние )‚ шкаф‚ стол‚ стулья (* шт.)‚ кровать‚ матрас.
Бытовая техника: холодильник (модель )‚ стиральная машина ()‚ ТВ ()‚ микроволновка‚ плита/духовка‚ вытяжка.
Другое: кондиционер ( шт.)‚ интернет-роутер‚ посуда (набор на * чел.)‚ текстиль (шторы‚ ковры).

Важно: Проставляйте напротив каждой позиции состояние («новое»‚ «хорошее»‚ «есть царапины на фасаде»‚ «трещина на стекле») и примерную стоимость для расчета ущерба.

Регистрация квартиранта (Временная регистрация)

Согласно ст. 6 Закона № 5242-1 «О праве граждан РФ на свободу передвижения…»‚ Наймодатель обязан обеспечить временную регистрацию Нанимателя по месту пребывания в течение 7 рабочих дней с даты заселения.

Срок регистрации = срок договора (но не более 5 лет).
Оформляется через МФЦ‚ Госуслуги или паспортный стол.
Необходимы: паспорт Нанимателя‚ паспорт Наймодателя‚ правоустанавливающий документ на квартиру‚ Договор найма‚ заявление (бланк 1.К).
За отказ в регистрации грозит штраф по КоАП РФ (ст. 19.15.1), до 2000-5000 руб. для физлиц.

Налогообложение дохода Наймодателя

Доход от сдачи жилья в наем облагается НДФЛ. У физических лиц-резидентов РФ ставка 13%‚ нерезидентов — 30%.

Способы упрощения:

НПД (Налог на профессиональный доход) — 4% (для самозанятых). Идеальный вариант: регистрация за 10 мин в приложении «Мой налог»‚ чек выдается арендатору сразу после перевода‚ отчетность не нужна. Лимит дохода — 2‚4 млн руб./год.
Патент (для ИП), ~1-6% + взносы (зависит от региона). Требует открытия ИП.
УСН «Доходы» 6% (для ИП).
Общий режим (НДФЛ 13%) — декларация 3-НДФЛ до 30 апреля след. года. Можно уменьшить базу на стандартный вычет (1 млн руб. в год) или на документированные расходы (если есть чеки на ремонт/мебель).

Совет: Пропишите в договоре (п. 3.3)‚ что арендная плата указана «нетто» (на руки хозяину)‚ а налоги платит хозяин. Иначе квартирант может потребовать вычета налога из суммы аренды.

Типичные ошибки и риски (Чек-лист перед подписанием)

Ошибка	Последствия	Как избежать
Устный договор / Договор только на год без прописки продления	Невозможно выселить через суд быстро‚ квартирант может уйти в любой момент не заплатив.	Только письменная форма. Пропишите автопродление или срок 11 месяцев с правом продления.
Нет Акта приема-передачи и Описи имущества	Не докажете порчу техники/мебели‚ не удержите залог.	Обязательно подписывайте приложения с фото и показаниями счетчиков.
Пропущен пункт о доступе хозяина	Хозяин не может зайти проверить состояние квартиры (нарушение неприкосновенности жилья ст. 25 Конст. РФ).	Пропишите: «Осмотр 1 раз в квартал с уведомлением за 3 дня в рабочее время 10:00-18:00».
Нет пункта о временной регистрации	Штрафы для хозяина‚ проблемы у квартиранта с работой/школой/банками.	Обязательный пункт: «Наймодатель обеспечивает регистрацию в течение 7 дней».
Залог не оформлен / сумма не указана	Споры при выезде: «я платил залог»‚ «я не платил».	Четко: сумма‚ назначение‚ срок и порядок возврата. Переводом с пометкой «Залог по договору №…»;
Коммунальные услуги «включены в аренду» без лимита	Квартирант греет батареи на полную‚ моет машину из шланга, хозяин платит огромные счета.	Либо счетчики + оплата по квитанциям‚ либо фиксированный лимит (напр. 3000 руб.)‚ переплата, за счет нанимателя.

Как правильно выселить квартиранта (если он не платит или портит имущество)

Самовольное выселение (смена замков‚ выброс вещей‚ отключение света/воды) — УГОЛОВНО НАКАЗУЕМО (ст. 139 УК РФ «Нарушение неприкосновенности жилья»). Только суд и приставы.

Претензия (досудебный порядок): Направьте заказным письмом с описью вложения на адрес квартиры (даже если он там не живет‚ но прописан в договоре). Требование: оплатить долг / устранить нарушение / выехать добровольно за * дней.
Иск в суд: По истечении срока претензии (обычно 30 дней) подавайте иск в районный суд по месту нахождения квартиры.
- Госпошлина: 300 руб. (иск о расторжении) + пропорционально долгу.
- Пакет документов: Иск‚ Договор‚ Акт приема-передачи‚ Квитанции/выписки со счета (доказательство неоплаты)‚ Претензия + почтовый конверт‚ Квитанция о госпошлине.
Судебное заседание: Квартирант может не явиться — суд рассмотрит в отсутствие. Решение вступает в силу через 30 дней (если не апеллируют).
Исполнительный лист + ФССП (Приставы): Получаете исполнительный лист‚ отдаете приставам. Приставы дают 5 дней на добровольное исполнение‚ затем взыскивают 7% (мин 1000 руб.) за принудительное исполнение и назначают дату выселения.
Выселение: Приставы + участковый + свидетели вскрывают дверь (если не открывают)‚ составляют акт‚ вещи квартиранта кладут на склад ответственного хранения (за его счет) или передают ему под роспись.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Можно ли сдать комнату в коммунальной квартире?

Да. Договор заключается на комнату. Важно: соседи по коммуналке имеют преимущественное право выкупа комнаты при продаже (ст. 250 ГК РФ)‚ но при сдаче в наем их согласие не требуется. Однако режим пользования общими местами (кухня‚ ванная‚ коридор) нужно прописать детально в договоре.

Нужно ли нотариальное заверение договора?

Нет. Закон не требует нотариальной формы для договора найма жилого помещения между физлицами (ст. 674 ГК РФ). Простой письменной формы достаточно. Нотариус нужен только если вы хотите получить исполнительную надпись под расписку о получении денег (для взыскания долга без суда) — но это работает только для денежных обязательств‚ не для выселения.

Что такое «естественный износ» и как его отличить от порчи?

Естественный износ: потертости ламината в проходных зонах‚ выцветшие обои/шторы от солнца‚ мелкие царапины на полу от перестановки мебели‚ ослабление ручек дверей. Порча: прожженные дырки в линолеуме/ковре‚ сбитая плитка‚ сломанная сантехника‚ дырки в стенах от гвоздей/дюбелей без согласия‚ залитые соседи из-за неисправного гибкого шланга (если не сообщал хозяину)‚ запах табака/животных‚ невыводимый грязь.

Можно ли увеличить аренду в течение срока договора?

Только если это прописано в договоре (например: «Индексация раз в год на % инфляции / на фиксированные 5%» или «По соглашению сторон»). Без пункта в договоре, нельзя до окончания срока; На неопределенный срок — можно уведомив за 3 месяца (ст. 614 ГК РФ по аналогии).

Квартирант завел кошку/собаку без спроса. Что делать?

Если в договоре есть запрет на животных — направьте письменную претензию с требованием убрать животное за разумный срок (неделю). Если не уберет, основание для суда на расторжение (п. 2 ст. 687 ГК РФ: использование не по назначению/нарушение условий). Если запрета нет — спорить сложно‚ но можно требовать устранение последствий (запах‚ шерсть‚ порча дверей).

Резюме: алгоритм безопасной сдачи

Подготовьте квартиру: уберите ценные личные вещи‚ документы‚ дорогую бижутерию.
Проверьте кандидата: запрос в ФССП (долги)‚ МВД (судимости)‚ соцсети‚ рекомендации от прошлых арендодателей.
Подпишите Договор найма в 2-х экземплярах (используйте образец выше как базу).
Подпишите Акт приема-передачи с фото и показаниями счетчиков.
Подпишите Опись имущества.
Получите первый платеж + залог (переводом на карту с комментарием).
Выдайте ключи (под роспись в Акте).
Оформите временную регистрацию за 7 дней (через Госуслуги/МФЦ).
Зарегистрируйтесь как самозанятый (НПД) для легального приема аренды 4%.
Ежемесячно получайте деньги‚ раз в квартал — осматривайте квартиру (по уведомлению).

Дисклеймер: Данная статья и образец договора носят информационный характер и не являются юридической консультацией. Гражданское и жилищное законодательство может меняться‚ судебная практика варьируется. При возникновении споров или сложных ситуаций (наследники‚ обременения‚ ипотека‚ маткапитал) настоятельно рекомендуется обратиться к профессиональному юристу по жилищному праву для подготовки индивидуального проекта договора.