Дарение квартиры, находящейся в залоге у банка (ипотеке),, одна из самых сложных сделок с недвижимостью. В этой статье разберём, можно ли подарить ипотечную квартиру, какие документы потребуются, как выглядит образец договора дарения с обременением и какие риски существуют у сторон.
Можно ли подарить квартиру, находящуюся в ипотеке?
По общему правилу собственник вправе распоряжаться своим имуществом, однако ипотечная квартира обременена залогом в пользу банка. Согласно ст. 346 ГК РФ и ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», отчуждение заложенного имущества возможно только с согласия залогодержателя (банка), если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
На практике юристы по недвижимости отмечают: получить согласие банка на дарение ипотечной квартиры крайне сложно. Банк заинтересован в платёжеспособном заёмщике, а при дарении кредитные обязательства либо остаются на дарителе, либо требуют перевода долга на одаряемого, что банк согласовывает неохотно.
После полной выплаты кредита и погашения записи об ипотеке в ЕГРН собственник может свободно дарить квартиру любым лицам без каких-либо согласований.
Варианты дарения ипотечной квартиры
- Дарение с согласия банка, банк выдаёт письменное согласие на сделку, в договоре фиксируется обременение;
- Дарение с переводом долга — одаряемый становится новым заёмщиком по ипотечному кредиту (требуется одобрение банка);
- Дарение после погашения ипотеки, самый простой и безопасный вариант;
- Дарение доли в ипотечной квартире — также возможно только с согласия залогодержателя.
Форма договора дарения
Договор дарения недвижимости составляется в письменной форме. Обратите внимание: Федеральным законом № 259-ФЗ от внесены изменения в законодательство, ужесточающие требования к оформлению дарения, в ряде случаев требуется нотариальное удостоверение (например, при дарении долей). Переход права собственности в любом случае подлежит государственной регистрации в Росреестре (в т.ч. через МФЦ).
Образец договора дарения квартиры с обременением ипотекой
Ниже приведён типовой шаблон. Персональные данные частично скрыты.
ДОГОВОР ДАРЕНИЯ КВАРТИРЫ
г. Москва «___» ________ 2026 г.
Гражданин РФ Иванов Иван Иванович, паспорт серия 45* № 456, выдан ОВД района * г. Москвы, зарегистрированный по адресу: г. Москва, ул; Ленина, д. , кв. , именуемый в дальнейшем «Даритель», с одной стороны, и
Гражданка РФ Иванова Анна Ивановна, паспорт серия 45* № 789, выдан ОВД района * г. Москвы, зарегистрированная по адресу: г. Москва, ул. Ленина, д. , кв. , именуемая в дальнейшем «Одаряемый», с другой стороны,
заключили настоящий договор о нижеследующем:
Предмет договора
Даритель безвозмездно передаёт в собственность Одаряемого, а Одаряемый принимает в дар квартиру, расположенную по адресу: г. Москва, ул. Ленина, д. , кв. , общей площадью ,* кв. м, жилой площадью ,* кв. м, этаж , кадастровый номер 77::*:.
Квартира принадлежит Дарителю на праве собственности на основании договора купли-продажи от «__» ______ 20__ г., что подтверждается записью в ЕГРН от «__» ______ 20__ г. № 77-77-/*/.
Обременение
Квартира обременена ипотекой в силу закона в обеспечение обязательств по кредитному договору № * от «__» ______ 20__ г., заключённому с ПАО «Банк » (залогодержатель).
Согласие залогодержателя на отчуждение квартиры получено (письмо ПАО «Банк » № ** от «__» ______ 20__ г;).
Одаряемый уведомлён о наличии обременения и принимает квартиру с указанным обременением.
Права и обязанности сторон
Даритель гарантирует, что квартира никому не продана, не подарена, в аресте не состоит, за исключением указанной ипотеки.
Одаряемый принимает дар и обязуется зарегистрировать переход права собственности в установленном порядке;
Заключительные положения
Договор составлен в трёх экземплярах: по одному для каждой из сторон и один для органа, осуществляющего государственную регистрацию прав.
Подписи сторон
Даритель: __________ /Иванов И.И./
Одаряемый: __________ /Иванова А.И;/
Необходимые документы для регистрации
- Паспорта дарителя и одаряемого;
- Договор дарения (не менее 3 экземпляров);
- Письменное согласие банка-залогодержателя;
- Выписка из ЕГРН на квартиру;
- Кредитный договор и договор об ипотеке;
- Нотариальное согласие супруга дарителя (если квартира приобретена в браке);
- Квитанция об уплате госпошлины (2 000 руб. для физлиц).
Налоги при дарении
Если дарение происходит между близкими родственниками (супруги, родители, дети, бабушки, дедушки, внуки, родные братья и сёстры), налог на доходы (НДФЛ 13%) не уплачивается. При дарении посторонним лицам одаряемый обязан уплатить НДФЛ с кадастровой стоимости квартиры.
Риски и рекомендации
- Дарение без согласия банка может быть оспорено залогодержателем, сделку признают недействительной;
- Банк вправе потребовать досрочного погашения кредита при нарушении условий договора;
- Рекомендуется обращаться к нотариусу или юристу по недвижимости для проверки договора;
- Наиболее безопасный путь — сначала погасить ипотеку, снять обременение и только затем оформлять дарение.
Договор дарения ипотечной квартиры — реальная, но сложная сделка, ключевым условием которой является согласие банка-залогодержателя. Используйте приведённый образец как основу, обязательно адаптируйте его под свою ситуацию и проконсультируйтесь со специалистом перед подписанием документов.