Оформление прав на проживание в жилом помещении без оплаты аренды — частая практика между родственниками, близкими знакомыми или в рамках социальных программ. Юридически это оформляется через договор безвозмездного пользования (коммодат), регулируемый ст. 689–696 ГК РФ и Жилищным кодексом РФ. В данной статье мы подробно разберем, как правильно составить документ, защитить интересы наймодателя (сдающего сторону) и избежать типичных ошибок.

Что такое договор безвозмездного пользования и чем он отличается от найма

Согласно ст. 689 ГК РФ, по договору безвозмездного пользования одна сторона (наймодатель) передает или обязуется передать другой стороне (наймодателю/пользователю) недвижимость для безвозмездного владения и пользования на определенный срок или до требования.

Ключевые отличия от договора найма (аренды):

• Отсутствие платы: Пользователь не платит за проживание (арендную плату). Однако он может нести расходы по содержанию, коммунальным услугам, налогам, если это прописано в договоре.
• Основание возникновения: Часто основывается на личных доверительных отношениях (родство, дружба), а не на коммерческой выгоде.
• Права пользователя: Они ужесточенно ограничены. Пользователь не имеет права сдавать помещение в субаренду, передавать его в безвозмездное пользование третьим лицам без согласия наймодателя (ст. 691 ГК РФ).
• Расторжение: Наймодатель может потребовать возврат помещения в любое время (если срок не определен), а при нарушении условий — в судебном порядке.

Когда и зачем нужен письменный договор

Устная договоренность допускается только для сроков до 1 года (ст. 159 ГК РФ), но в жилищных вопросах письменная форма обязательна практически всегда, так как:

1. Регистрация временной прописки: МФЦ/МВД потребуют договор для оформления временной регистрации пользователя.
2. Споры с родственниками/наследниками: Документ доказывает, что человек жил не как член семьи собственника, а на правах пользователя, не приобретая прав на жилье (ст. 31 ЖК РФ).
3. Налоговые риски: Налоговая инспекция может расценить безвозмездное проживание как скрытый доход (материальную выгоду), если нет договора, фиксирующего нулевую плату.
4. Коммунальные платежи: Договор позволяет закрепить за пользователем обязанность оплачивать КУ и содержание, снимая долги с собственника.

Обязательные условия договора (Образец структуры)

Ниже приведена рекомендуемая структура документа, защищающая интересы наймодателя. Персональные данные в примерах замаскированы.

Шапка документа

Г. *, «__» ________ 20 г.

ДОГОВОР БЕЗВОЗМЕЗДНОГО ПОЛЬЗОВАНИЯ ЖИЛЫМ ПОМЕЩЕНИЕМ
(КОММОДАТ)

г.  «__» ________ 20 г.

Мы, нижеподписавшиеся:

Наймодатель:   , паспорт серия  № , выдан   .*.20* г., код подразделения -, прописка по адресу: г. , ул. , д. , кв. , именуемый в дальнейшем «Наймодатель», действующий на основании Свидетельства о праве собственности № -АА  от .*.20* г. (или иного титульного документа),

с одной стороны, и

Наймодатель (Пользователь):   , паспорт серия  № , выдан   .*.20* г., код подразделения -, прописка по адресу: г. , ул. , д. , кв. , именуемый в дальнейшем «Наймодатель»,

Предмет договора (Ст. 1)

Наймодатель передает Наймодателю во безвозмездное пользование жилое помещение — квартиру / комнату общей площадью ,* кв. м, состоящую из * комнат, кухни, санузла, прихожей, балкона (лоджии), расположенную по адресу: г. , ул. , д. *, кв. (далее — «Помещение»).

Помещение принадлежит Наймодателю на праве собственности на основании Свидетельства № -АА . Обременений (залог, арест, обременение в пользу третьих лиц) на Помещении нет.

Техническое состояние Помещения подтверждается Актом приема-передачи (Приложение № 1), составляемым в 2-х экземплярах, имеющем такую же юридическую силу, как и настоящий Договор. В Акте фиксируются: состояние отделки, инженерных сетей, приборов учета (показания счетчиков воды, электричества, газа на момент передачи), наличие мебели/техники (если передается).

Срок действия (Ст. 2) — Критически важно для наймодателя

Договор заключается на срок до «__» ________ 20 г.** (рекомендуется фиксировать конкретную дату, например, 11 месяцев или 1 год с возможностью продления).

По истечении срока Договор считается расторгнутым, Наймодатель обязан освободить Помещение и вернуть его Наймодателю по подписанному Акту приема-передачи.

Важное условие для Наймодателя: Наймодатель сохраняет право в одностороннем порядке расторгнуть Договор и потребовать возврата Помещения до истечения срока, уведомив Наймодателя за 30 (тридцать) календарных дней путем направления заказного уведомления на адрес прописки Наймодателя или адрес Помещения.

Права и обязанности сторон (Ст. 3-4)

Обязательства Наймодателя (Пользователя) — максимально детально:

• Пользоваться Помещением исключительно в жилых целях (для проживания), не нарушая прав соседей, правила тишины (Закон г. № ― от .*. г.).
• Своевременно и в полном объеме оплачивать коммунальные услуги (холодное/горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газ, отопление), услуги связи/интернета, вывоз ТКО по квитанциям, приходящим на адрес Помещения.
• Нести расходы по текущему ремонту и содержанию Помещения в надлежащем состоянии (покраска, мелкий сантех/электро ремонт, замена лампочек, чистка вентканалов).
• Не допускать к проживанию третьих лиц без письменного согласия Наймодателя. Временное пребывание гостей не более ** суток в месяц.
• Не иметь права сдавать Помещение в субаренду, залог, безвозмездное пользование, не использовать под коммерческую деятельность, регистрацию юрлиц/ИП.
• Осуществлять оплату налога на имущество физических лиц за Помещение за свой счет (если согласовали) или возмещать Наймодателю.
• При расторжении договора вернуть Помещение в состоянии, соответствующем Акту приема-передачи, с учетом естественного износа.
• Оформить временную регистрацию по адресу Помещения в течение 7 дней с момента подписания Договора и снять её в день выезда.

Права Наймодателя (Собственника):

• Осматривать состояние Помещения 1 раз в квартал (или иной периодичностью), уведомляя Наймодателя за 3 дня (доступ предоставляется в рабочее время с 10:00 до 18:00).
• Требовать устранения нарушений договора в установленный срок.
• Расторгнуть договор в судебном или досудебном порядке при грубом нарушении (просрочка КУ > 2 мес, порча имущества, субаренда, использование не по назначению).

Ответственность сторон (Ст. 5)

За порчу имущества, порчу отделки, инженерных систем, превышающую естественный износ, Наймодатель возмещает полную стоимость восстановления/замены на основании сметы/чеков.

За просрочку выезда после расторжения — штраф 0,1% от кадастровой стоимости (или фиксированной суммы, напр. 5000 руб.) за каждый день просрочки.

Наймодатель не несет ответственности за действия управляющей компании/ресурсоснабжающих организаций (отключение воды/тепла), если это не его вина.

Заключительные положения (Ст. 6)

• Договор в 2-х экземплярах (по одному у каждой стороны).
• Акт приема-передачи — неотъемлемая часть.
• Изменения/дополнения только в письменной форме.
• Споры, в суде по месту нахождения недвижимости (г. ).
• Адреса и реквизиты для уведомлений (юридические адреса сторон).

Подписи и расшифровка

НАЙМОДАТЕЛЬ: /  / НЕЙМОДАТЕЛЬ: /  /
М.П. (при наличии) М.П. (при наличии)

Приложение № 1: Акт приема-передачи — ваш главный щит

Никогда не подписывайте договор без Акта. В нем обязательно укажите:

• Показания *всех* приборов учета (ХВС, ГВС, Электричество День/Ночь, Газ) на момент передачи.
• Состояние окон, дверей, сантехники, электропроводки, отопительных приборов.
• Наличие и состояние мебели/бытовой техники (если остается), с фотофиксацией (приложить фото на момент сдачи).
• Ключи: количество комплектов, от каких дверей (входная, межкомнатные, почтовый ящик, домофон).

Совет: Сфотографируйте каждый счетчик крупно (видно номер и показания) и общий вид комнат. Отправьте фото Наймодателю в мессенджере с подтверждением прочтения, это дополнительное доказательство в суде.

Типичные ошибки наймодателей и как их избежать

Налоговые аспекты (Актуально на 2026 год)

Согласно ст. 217 НК РФ, доход в виде имущественных прав, полученных по договору безвозмездного пользования, не облагается НДФЛ у пользователя (если это не коммерческая организация). Однако:

• Налог на имущество: Платит собственник (наймодатель). В договоре можно закрепить возмещение этой суммы пользователем.
• НДФЛ при продаже: Если наймодатель решит продать квартиру, наличие договора коммодата не лишает права на вычет/льготу владения (3/5 лет), но покупатель получит квартиру с обременением (пользователем), что снижает цену. Лучше расторгнуть договор перед продажей.

Расторжение договора: пошаговая инструкция для наймодателя

1. Досудебное уведомление: Направить заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении на адрес пользователя (адрес квартиры и адрес прописки по паспорту). Требовать освободить квартиру в разумный срок (обычно 30 дней). Сохранить квитанцию почты и копию претензии.
2. Иск в суд: Если пользователь не выехал — подать иск о расторжении договора и выселении (ст. 696 ГК РФ, ст. 35 ЖК РФ). Государственная пошлина — 300 руб. (неимущественный спор).
3. Судебное заседание: Предъявить: Договор, Акт приема-передачи, Квитанцию об отправке претензии, Свидетельство на квартиру, Выписку ЕГРН.
4. Исполнительный лист: После вступления решения в силу — в ФССП (приставы). Приставы производят выселение принудительно.

Важно: Самовывоз (смена замков, отключение света/воды, угрозы), недопустим и влечет уголовную/административную ответственность (ст. 139 УК РФ — нарушение неприкосновенности жилища). Только через суд и приставов.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Нужно ли нотариальное заверение?

Нет. Договор безвозмездного пользования жиловым помещением не подлежит нотариальному заверению (кроме случаев, если сама сделка требует нотариальной формы по закону, например, доля в собственности). Простая письменная форма достаточно. Нотариус нужен только для заверения подписей (добавляет доказуемой силы) или если сторона — недееспособный/несовершеннолетний.

Подлежит ли регистрации в Росреестре?

Нет. Право безвозмездного пользования жилым помещением не подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 8 Закона № 218-ФЗ). Оно возникает от момента подписания договора (или передачи по акту). Это «обременение», но не право, подлежащее учету в ЕГРН.

Может ли пользователь приватизировать квартиру?

Нет. Пользователь по договору коммодата не является членом семьи собственника и не имеет права на приватизацию данного жилья (ст. 2 Закона «О приватизации жилищного фонда»).

Что если пользователь умер?

Договор безвозмездного пользования расторгается в связи со смертью пользователя (п. 3 ст. 696 ГК РФ). Наследники пользователя прав на проживание не получают; Наймодатель имеет право потребовать освобождение квартиры от наследников через суд.

Грамотно составленный договор безвозмездного пользования, это гарантия сохранения вашей недвижимости, отсутствия долгов по КУ и возможности быстро вернуть квартиру при необходимости. Не экономьте время на детальную проработку условий и составлении Акта приема-передачи.

Чек-лист перед подписанием:

• [ ] Проверена выписка ЕГРН на квартиру (нет обременений, арестов, других собственников).
• [ ] Паспортные данные пользователя сверены с оригиналом.
• [ ] Прописан конкретный срок действия (не «бессрочно»).
• [ ] Есть пункт о праве наймодателя расторгнуть договор в любое время (с уведомлением 30 дней).
• [ ] Четко распределены платежи: КУ, налог, ремонт — на пользователе.
• [ ] Запрет на субаренду, проживание третьих лиц, регистрацию без согласия.
• [ ] Составлен подробный Акт приема-передачи с фото счетчиков.
• [ ] Ключи переданы под роспись в Акте.
• [ ] Копия договора и Акта направлена в УК/ТСЖ для пересчета платежей.
• [ ] Пользователь оформил временную регистрацию (проверить через Госуслуги/МФЦ через неделю).

Данная статья носит информационный характер и не является юридической консультацией. При подготовке документов для конкретной ситуации рекомендуется обратиться к практикующему юристу или нотариусу. Актуальность нормативной базы проверена на .