Договор аренды помещения свободного назначения — один из самых универсальных документов в сфере коммерческой недвижимости. Он позволяет арендатору использовать объект для различных целей: под офис, склад, магазин, салон красоты, мастерскую и т.д. В этой статье разберём, что представляет собой такой договор, какие пункты в нём обязательны, и приведём примерный образец.
Что такое помещение свободного назначения
Помещение свободного назначения (ПСН) — это нежилая недвижимость, которая не привязана к конкретному виду деятельности. В отличие от специализированных объектов (например, производственных цехов или медицинских кабинетов), ПСН может использоваться арендатором по своему усмотрению, если это не противоречит закону и условиям договора.
К типичным объектам ПСН относятся:
- помещения на первых этажах жилых домов с отдельным входом;
- офисные помещения в бизнес-центрах;
- торговые площади в ТЦ;
- складские и подсобные помещения;
- цокольные и полуподвальные этажи.
Обязательные условия договора
Согласно статье 432 ГК РФ, договор считается заключённым, если стороны достигли соглашения по всем существенным условиям. Для договора аренды недвижимости существенным условием является описание объекта (ст. 607 ГК РФ): в договоре должны быть указаны данные, позволяющие однозначно определить передаваемое имущество.
Ключевые разделы договора:
- Предмет договора — точный адрес, кадастровый номер, площадь, этаж, назначение помещения.
- Срок аренды, если договор заключается на год и более, он подлежит государственной регистрации в Росреестре.
- Арендная плата, размер, порядок и сроки внесения платежей, условия индексации.
- Права и обязанности сторон — кто проводит текущий и капитальный ремонт, кто оплачивает коммунальные услуги.
- Ответственность сторон — штрафы и пени за просрочку платежей, порядок возмещения ущерба.
- Порядок расторжения — условия досрочного прекращения договора, сроки уведомления;
- Порядок передачи и возврата помещения — акты приёма-передачи.
Образец договора (сокращённый)
ДОГОВОР АРЕНДЫ ПОМЕЩЕНИЯ СВОБОДНОГО НАЗНАЧЕНИЯ № ___
г. Москва «___» __________ 20__ г.
Общество с ограниченной ответственностью «Пример», именуемое в дальнейшем «Арендодатель», в лице генерального директора Иванова И.И., действующего на основании Устава, с одной стороны, и индивидуальный предприниматель Петров П.П., именуемый в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:
Предмет договора
Арендодатель передаёт, а Арендатор принимает в аренду нежилое помещение свободного назначения общей площадью 85,6 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Примерная, д. , помещение № , кадастровый номер 77::*:*.
Помещение передаётся по акту приёма-передачи, являющемуся неотъемлемой частью договора.
Срок аренды
Договор заключён на срок 11 (одиннадцать) месяцев с даты подписания акта приёма-передачи.
Арендная плата
Арендная плата составляет 120 000 (сто двадцать тысяч) рублей в месяц, включая НДС.
Оплата производится ежемесячно не позднее 5-го числа текущего месяца путём перечисления средств на расчётный счёт Арендодателя: р/с 40702810 в ПАО «Банк», к/с 30101810, БИК 044525*.
Обеспечительный платёж в размере одного месячного платежа вносится при подписании договора.
Права и обязанности сторон
Арендатор обязуется использовать помещение в соответствии с его назначением, соблюдать санитарные и противопожарные нормы, своевременно вносить арендную плату.
Арендодатель обязуется обеспечить бесперебойную подачу коммунальных услуг и проводить капитальный ремонт за свой счёт.
Ответственность сторон
За просрочку арендной платы Арендатор уплачивает пеню в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.
Расторжение договора
Каждая из сторон вправе расторгнуть договор, уведомив другую сторону в письменной форме не менее чем за 30 календарных дней.
Реквизиты и подписи сторон
Арендодатель: ООО «Пример», ИНН 77, ОГРН 1157746, адрес: г. Москва, ул. Примерная, д. , тел. +7 (495) —.
Арендатор: ИП Петров П;П., ИНН 77, ОГРНИП 3167746*, адрес: г. Москва, ул. Образцовая, д. , кв. , тел. +7 (926) *—.
Важные нюансы при заключении
- Проверьте право собственности. Запросите выписку из ЕГРН, чтобы убедиться, что арендодатель — собственник помещения или имеет право его сдавать.
- Регистрация. Договор сроком от 1 года регистрируется в Росреестре. Чтобы избежать регистрации, часто заключают договор на 11 месяцев с правом пролонгации.
- Обеспечительный платёж. Пропишите условия его возврата и возможность зачёта в счёт последнего месяца аренды.
- Коммунальные платежи. Чётко укажите, входят ли они в арендную ставку или оплачиваются отдельно по счётчикам.
- Акт приёма-передачи. Зафиксируйте состояние помещения, показания счётчиков и перечень передаваемого имущества — это защитит обе стороны при возврате объекта.
Грамотно составленный договор аренды помещения свободного назначения защищает интересы обеих сторон и минимизирует риски споров. Приведённый образец можно использовать как основу, однако перед подписанием рекомендуется адаптировать документ под конкретную ситуацию и при необходимости проконсультироваться с юристом.