Акт технического состояния многоквартирного дома (МКД), это основной документ‚ фиксирующий реальное состояние конструктивных элементов‚ инженерных систем и оборудования дома на момент проведения обследования; С вступлением в силу обновленных нормативных правовых актов и переходом на новые формы документирования в 2024–2026 годах‚ порядок составления‚ утверждения и использования этого акта претерпел существенные изменения. В данной статье мы подробно разберем новый образец акта‚ нормативную базу‚ порядок заполнения и ключевые отличия от предыдущих версий.
Нормативная правовая основа (актуально на 2026 год)
Составление акта технического состояния МКД регулируется комплексом документов. Главными из них на текущий момент являются:
- Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ) — ст. 16 (обследование технического состояния МКД)‚ ст. 161 (перечень и параметры общих имущества);
- Постановление Правительства РФ от № 874 (ред. от 2024–2025 гг.) «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме». Данное постановление устанавливает обязательность проведения обследований и составления актов.
- Приказ Минстроя России от № 399/пр (с изм. и доп.) «Об утверждении Методики определения технического состояния многоквартирного жилого дома».
- ГОСТ 31937-2024 «Здания и сооружения. Правила технического обследования» (актуализированная версия‚ заменившая ГОСТ 31937-2011).
- Региональные законы и постановления органов местного самоуправления (например‚ для г. * — Постановление Администрации № * от *).
Важно: Согласно информации из правовых систем (КонсультантПлюс‚ ГАРАНТ) на ‚ единой обязательной на уровне Федерации «Формы № 1» для акта технического состояния МКД не существует. Однако Минстрой рекомендует единый реквизитный состав‚ который закрепляется в методических рекомендациях и типовых договорах на техническое обслуживание.
В каких случаях требуется Акт технического состояния МКД?
Документ является обязательным в следующих ситуациях:
- Ежегодные сезонные осмотры (весенний и осенний), для подготовки к отопительному сезону и после его окончания (п. 38 Правил № 874).
- Плановое комплексное обследование — проводится не реже 1 раза в 5 лет (для домов I–II степени ответственности) или 1 раз в 10 лет (для III степени) согласно Методике Минстроя № 399/пр.
- Капитальный ремонт — до начала работ (обследование для проектирования) и после завершения (акт приемки выполненных работ / акта технического состояния после КР).
- Выявление аварийности или опасности — для принятия решения о признании дома аварийным/опасным (ст. 16 ЖК РФ).
- Передача дома в управление / смену управляющей организации (УО) — акт приема-передачи общего имущества.
- Судебные споры — как доказательство состояния недвижимости (потолки‚ крыша‚ фундамент‚ сети).
Структура и реквизиты нового образца Акта (2024–2026 гг.)
Новый образец акта ориентирован на цифровизацию и интеграцию с ГИС ЖКХ (Реформа ЖКХ). Он должен содержать следующие обязательные блоки:
Шапка документа
- Наименование: «Акт технического состояния многоквартирного дома № * от «___» _______ 20__ г.»
- Место составления: г. ‚ ул. ‚ д. * (адрес дома).
- Основание: Договор управления МКД № * от * / План обследований на 20__ г. / Распоряжение главы Администрации № *.
Сведения о комиссии
Комиссия формируется уполномоченным органом (УО‚ ТСЖ‚ ЖСК‚ Администрация). В акте указываются ФИО‚ должность‚ организация каждого члена комиссии. Персональные данные (паспортные данные‚ телефоны) в самом акте не указываются‚ ссылаются на прилагаемый журнал регистрации или приказ о создании комиссии.
| Должность в комиссии | ФИО (маскировано) | Организация | Подпись |
|---|---|---|---|
| Председатель | * * | УО «» / Администрация г. | __________ |
| Член комиссии (инженер) | * | Спецорг / Проектная орг. | __________ |
| Член комиссии (представитель собственников) | * | Инициативная группа / Совет дома | __________ |
Объект обследования (Паспорт дома)
- Адрес:
- Кадастровый номер: :::
- Год постройки:
- Серия‚ тип дома: *
- Количество этажей: ‚ подъездов: ‚ квартир: *
- Категория износа на начало года: % (по данным ФГИС ТП / Реестр фонда капитального ремонта).
Табличная часть: Оценка по элементам (Ключевое изменение нового образца)
В отличие от старых форм‚ где писали общими фразами («состояние удовлетворительное»)‚ новый образец требует элементной оценки с привязкой к классификатору ФГИС ТП (Федеральная государственная информационная система технического паспортизации).
| Код по Классификатору (ФГИС ТП) | Наименование элемента конструкции / системы | Тех. состояние (код) | Описание дефектов / Примечания | Необходимые меры |
|---|---|---|---|---|
| 310.110 | Фундаменты (ленточные/свайные) | 2 (Работоспособное) | Отсутствует | Наблюдение |
| 320.150 | Крыша (плоская‚ рулонная) | 3 (Ограниченно работоспособное) | Местные протечки в подъезде № *‚ раздутия покрытия на % площади | Текущий ремонт участков до «___» 20__ г. |
| 340.200 | Система отопления (внутренние сети) | 2 | Коррозия патрубков на этажах‚ отсутствие терморегуляторов | Замена участков в ППР на 20__ г. |
| 340.300 | Водоснабжение (холодное/горячее) | 3 | Износ трубопроводов %‚ частые разрывы на стояках подъезда № | Включение в программу КР (год ) |
| 340.400 | Вентиляция (естественная) | 2 | Забитость каналов % (по акту освидетельствования каналов от *) | Чистка каналов |
| 350.100 | Электрооборудование (ВРУ‚ ЩО) | 1 (Исправное) | Соответствует ПУЭ‚ модернизировано в 20 г. | Эксплуатация по регламенту |
Коды технического состояния (согласно Методике № 399/пр и ГОСТ 31937-2024):
- 1 — Исправное (соответствует нормам‚ дефектов нет).
- 2 — Работоспособное (имеет незначительные дефекты‚ не влияющие на безопасность).
- 3 — Ограниченно работоспособное (имеет дефекты‚ требующие устранения в установленные сроки‚ возможны ограничения эксплуатации).
- 4, Аварийное (эксплуатация запрещена‚ требуется срочное вмешательство/снесение).
На основании табличной части комиссия выносит общее заключение о техническом состоянии дома:
- Хорошее (все элементы код 1).
- Удовлетворительное (преобладают коды 1–2‚ код 3 отсутствует или незначителен).
- Неудовлетворительное (есть элементы с кодом 3‚ требующие капитального ремонта).
- Аварийное / Опасное для проживания (есть элементы с кодом 4).
Пример формулировки: «Комиссия установила‚ что техническое состояние МКД по адресу: г. ‚ ул. ‚ д. * является неудовлетворительным (код 3). Основные дефекты касаются кровли и систем ВВС. Дом требует включения в программу капитального ремонта на 20 год по позициям: замена кровли‚ замена внутридомовых систем ВВС».
Приложения (Обязательные для нового образца)
- Фотографический фиксированный реестр дефектов (с геотегами и таймстемпами‚ загружаемый в ФГИС ТП).
- Акт освидетельствования вентиляционных и дымовых каналов (отдельный документ‚ образец 2024–2025 гг.).
- Акт освидетельствования противопожарного оборудования (если проводилось совместно).
- Выписка из реестра работ по содержанию и текущему ремонту за отчетный период.
- Протокол собрания собственников (если акт инициирован жильцами для включения в программу КР).
Особенности заполнения в 2026 году: Цифровой контур
Главное отличие «нового образца» — это не бумажный бланк‚ а структура данных для ФГИС ТП (ГИС ЖКХ).
- Электронная форма: Акт формируется в личном кабинете УО/ТСЖ в ГИС ЖКХ (модуль «Технический паспорт дома» / «Обследования»).
- Электронная подпись (ЭП): Подписывается уполномоченным лицом УО (КЭП) и‚ при необходимости‚ представителем Администрации.
- Срок загрузки: Не позднее 10 рабочих дней после проведения обследования (требование Мониторинга ЖКХ).
- Привязка к ППР и КР: Выявленные дефекты (код 3 и 4) автоматически формируют заявку на включение в Планово-предупредительный ремонт (ППР) текущего года или Программу капитального ремонта (если износ > предельного).
Отличия нового образца от старых форм (до 2023 г.)
| Параметр | Старый образец (до 2023 г.) | Новый образец (2024–2026 гг.) |
|---|---|---|
| Формат | Свободный (Word/Excel)‚ бумажный | Структурированный (XML/JSON для ГИС ЖКХ)‚ электронный |
| Детализация | Общая фраза «Состояние удовлетворительное» | Оценка по каждому элементу классификатора ФГИС ТП (100+ позиций) |
| Фотофиксация | Не обязательно‚ приложением | Обязательно‚ с метаданными (ГЛОНАСС/GPS‚ время)‚ загрузка в ФГИС |
| Роль собственников | Только ознакомление | Право включения в комиссию‚ подпись в протоколе‚ оспаривание в ГИС ЖКХ |
| Связь с финансированием | Косвенная | Прямая: код 3/4 -> автоматическое требование средств из фонда КР / бюджета на ППР |
Порядок проведения обследования и составления Акта (Пошагово)
- Приказ/Распоряжение о создании комиссии и графике обследования (не позднее чем за 5 дней до начала).
- Подготовка: Изучение технического паспорта‚ предыдущих актов‚ журнала учета дефектов‚ проекта КР.
- Визуальный осмотр (инспекция): Осмотр кровли‚ подвалов‚ чердаков‚ фасадов‚ лестничных клеток‚ ВРУ‚ ПУ‚ канализации‚ водоснабжения‚ отопления‚ вентиляции. Использование приборов (тепловизор‚ влагомер‚ ультразвуковой детектор течей).
- Фото/видеофиксация: Каждый дефект снимается с указанием координат (подъезд‚ этаж‚ помещение/фасад).
- Заполнение таблицы акта в ГИС ЖКХ / программе-конструкторе (FreshDoc‚ 1С:ЖКХ‚ КонсультантПлюс.Конструктор и др.).
- Совещание комиссии‚ подписание (ЭП или «мокрыми» подписями с последующим сканированием для архива УО).
- Рассылка/Публикация: На доске объявлений в подъездах‚ на сайте УО‚ в ЛК жильцов ГИС ЖКХ‚ направление в Администрацию (если дом аварийный/опасный).
- Внесение в ФГИС ТП: Обновление паспорта дома (категория износа‚ перечень дефектов).
Типовые ошибки и риски при составлении
- Отсутствие привязки к классификатору ФГИС ТП. Акт не загрузится в систему‚ не будет учтен при формировании программы КР.
- Завыщение/занижение категории состояния. Завыщение (код 2 вместо 3), риск аварии и ст. 293 УК РФ (недоимение). Занижение (код 3 вместо 2) — необоснованные траты бюджета/фонда КР‚ проверки СЧ/Прокуратуры.
- Игнорирование мнения собственников. Если в комиссии нет представителя ИГ/Совета дома‚ акт могут оспорить в суде.
- Отсутствие фотофиксации дефектов кода 3 и 4. В 2026 г. это основание для отказа в приеме акта в ГИС ЖКХ.
- Путаница с Актом выполненных работ по содержанию МКД. Акт ТС — это диагноз. Акт выполненных работ — это подтверждение лечения. Не смешивайте их.
Образец заполнения ключевых полей (Шпаргалка)
НАИМЕНОВАНИЕ ДОКУМЕНТА: АКТ ТЕХНИЧЕСКОГО СОСТОЯНИЯ МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА НОМЕР И ДАТА: № * от «09» июня 2026 г. МЕСТО СОСТАВЛЕНИЯ: г. ‚ ул. ‚ д. * (помещение УО / Администрации) МЫ‚ НИЖЕПОДПИСАВШИЕСЯ: * * * — Председатель комиссии‚ директор УО «» (доверительность № от ) * * — Член комиссии‚ главный инженер УО «» * * — Член комиссии‚ представитель собственников кв. * (протокол собрания № * от ) * * — Член комиссии‚ инженер по ТБ ООО «СпецМонтаж» (договор № *) СОСТАВИЛИ НАСТОЯЩИЙ АКТ О СЛЕДУЮЩЕМ: Провели плановое комплексное техническое обследование МКД по адресу: г. ‚ ул. ‚ д. * Кадастровый номер: *:::. Год постройки: 19 г. Серия: -*. Износ на : %. УСТАНОВИЛИ: (Здесь следует таблица п. 3.4 данной статьи) Техническое состояние МКД признать НЕУДОВЛЕТВОРИТЕЛЬНЫМ (Код 3). Необходимо включение в Программу капитального ремонта на 2027 год работ по замене кровли и внутридомовых систем ВВС. До проведения КР выполнить текущий ремонт кровли в подъезде № * к «01» октября 2026 г. ПРИЛОЖЕНИЯ: Фотофиксация дефектов (* снимков) — на электронном носителе / в ГИС ЖКХ. Акт освидетельствования вент/дымовых каналов № * от . Выписка из журнала учета дефектов за 2025–2026 гг. ПОДПИСИ: Председатель: _____________ / * / Члены комиссии: _____________ / * / _____________ / * / _____________ / * * / М.П. (УО / Администрации)
Где найти официальные бланки и конструкторы (2026 год)
Готовые бланки и конструкторы документов‚ адаптированные под требования ФГИС ТП и Приказ № 399/пр‚ доступны в следующих системах:
- КонсультантПлюс — раздел «Формы документов» -> «Жилищное право / Управление МКД» -> «Акт технического состояния МКД» (обновляется ежеквартально).
- ГАРАНТ — аналогичный раздел‚ есть сервис «Конструктор документов».
- FreshDoc / 1С:Документооборот ЖКХ — облачные конструкторы с автозаполнением из реестров.
- Сайт Минстроя России / ГИС ЖКХ — методические рекомендации и примеры заполнения XML-схем.
- Сайты региональных операторов фонда КР — часто публикуют региональные образцы актов для включения в программу КР.
Акт технического состояния МКД нового образца (2024–2026 гг.), это не просто формальный отчет‚ а ключевой инструмент управления жизненным циклом дома. Его грамотное заполнение напрямую влияет на:
- Безопасность проживания граждан.
- Получение финансирования на капитальный и текущий ремонт.
- Ответственность управляющей организации (административная‚ гражданская‚ уголовная).
- Прозрачность данных в Единой государственной информационной системе ЖКХ.
Рекомендация: Переходите на электронное ведение акта в ГИС ЖКХ / ФГИС ТП максимально полно. Используйте приборный контроль (термография‚ ультразвук) для обоснования кодов состояния 3 и 4. Храните историю изменений (версионирование) для защиты интересов дома при спорах с УО или фондом КР.
Данная статья подготовлена на основе нормативной базы РФ‚ актуальной на ‚ и информации из правовых справочных систем (КонсультантПлюс). Для составления конкретного документа обязательно сверяйтесь с актуальными региональными нормами и требованиями вашего оператора ГИС ЖКХ. Персональные данные (ФИО‚ адреса‚ телефоны‚ номера документов) в примерах замаскированы символами * в соответствии с политикой конфиденциальности.