Бесплатная консультация юриста

+7 (800) 301-07-30

Реклама jurik.ru

Возврат арендуемого помещения арендодателю — это ключевой этап завершения договорных отношений, который несет в себе значительные правовые и финансовые риски для обеих сторон. Главным документом, фиксирующим факт возврата и состояние имущества, является Акт приема-передачи арендуемого помещения при возврате (при прекращении договора аренды). В данной статье мы подробно разберем, зачем нужен этот документ, как его правильно составить, что обязательно указать в нем, а также предоставим актуальный образец на 2026 год.

Правовое основание и назначение акта

Согласно статье 610 Гражданского кодекса РФ, арендатор обязан по истечении срока договора аренды вернуть арендодателю принятое имущество в состоянии, соответствующем условиям договора, с учетом нормального износа или износа, возникшего по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает.

Хотя ГК РФ не устанавливает жесткую обязательную форму акта приема-передачи при возврате (в отличие от акта приема-передачи при передаче, который часто требуется для регистрации прав), судебная практика единодушна: без подписанного акта арендодателю крайне сложно доказать факт возврата имущества, его состояние и наличие/отсутствие претензий.

Фиксация момента прекращения обязательств: Дата подписания акта считается днем фактического возврата помещения. С этого дня прекращается начисление арендной платы.
Фиксация состояния: Документ защищает арендодателя от порчи имущества и арендатора, от необоснованных претензий к предсуществующим дефектам.
Расчеты по залоговому обеспечению: Акт является основанием для возврата арендодателем обеспечительного платежа (залогового депозита) арендатору.
Показания счетчиков: Фиксируются итоговые показания приборов учета (электричество, вода, газ, тепло) для финального расчета за коммунальные услуги.

Ключевые отличия Акта при возврате от Акта при передаче

Многие путают два этих документа. Важно понимать разницу:

Характеристика	Акт приема-передачи при заселении (начало аренды)	Акт приема-передачи при выселении (возврат/конец аренды)
Цель	Фиксация базового состояния, передача ключей, старт начисления аренды	Фиксация конечного состояния, возврат ключей, стоп начисления аренды, расчет по залогу
Сравнение состояния	Сравнивается с техническим паспортом/планировкой	Сравнивается с Актом при заселении и условиями договора (п. 2 ст. 610 ГК РФ)
Недостатки	Зафиксированные дефекты, база для требования устранения арендодателем	Новые дефекты — база для удержания залога или требования возмещения ущерба
Ключи	Передаются арендатору (под роспись)	Возвращаются арендодателю (под роспись), указывается их полный комплект
Счетчики	Стартовые показания	Финальные показания (на день возврата)

Обязательные реквизиты Акта приема-передачи при возврате (по ст. 9 ФЗ «О бухгалтерском учете» и деловому обороту)

Для того чтобы акт имел юридическую силу и был принят налоговой/бухгалтерией, он должен содержать:

Наименование документа: «Акт приема-передачи арендуемого помещения при возврате (прекращении договора аренды)».
Дата и место составления: Город, дата (число, месяц, год словом и цифрами).
Ссылка на договор: Номер, дата договора аренды № от г.
Стороны:
- Арендодатель: Полное наименование (ФИО для ИП), ИНН/КПП, адрес, действующий на основании (Устава / доверенности № ), ФИО представителя.
- Арендатор: Полное наименование (ФИО для ИП), ИНН/КПП, адрес, действующий на основании (Устава / доверенности № ), ФИО представителя.
Предмет акта: Точное описание помещения: адрес (г. , ул. , д. , пом. ), кадастровый номер (:__:___:___), площадь ( кв.м), назначение (офис/склад/торговое/производственное), этаж.
Ключевой блок — Состояние помещения: Подробное описание состояния стен, полов, потолков, окон, дверей, инженерных систем (ВК, ЭО, отопление, вентиляция, кондиционирование), внутренней отделки. Обязательно со ссылкой на приложенные фото/видеофиксацию.
Сравнение с актом приема-передачи при заселении: Указание на выявленные расхождения (новые повреждения, недостающая мебель/оборудование по инвентаризационной ведомости) или фразу «Состояние соответствует акту приема-передачи от г. с учетом нормального износа».
Показания приборов учета (на момент возврата):
- Электричество (дневной/ночной/пиковый): кВт·ч (№ счетчика )
- ХВС / ГВС: м³ (№ счетчиков )
- Тепловая энергия: Гкал (№ счетчика *)
Ключи и средства доступа: Перечень переданных ключей (входная дверь, офисы, сейфы, шлагбаумы, электронные брелки/карты), их количество.
Документы, передаваемые вместе с помещением: Техпаспорт, инвентаризационная ведомость имущества, схемы разводки, гарантийные талоны на оборудование, оставленное в помещении;
Финансовые расчеты (критически важный пункт):
- Подтверждение отсутствия задолженности по аренде на дату акта (или указание суммы долга).
- Подтверждение отсутствия задолженности по КУ на дату акта;
- Решение по залоговому депозиту: «Возвращен арендатору в полном объеме» / «Удержан частично/полностью в счет ущерба (ссылка на смету/акт осмотра)».
Претензии сторон: Перечисление претензий арендодателя (к состоянию) и арендатора (к возврату залога, переплате аренды). Если претензий нет — пишется: «Стороны претензий друг к другу по договору аренды № * не имеют».
Подписи сторон с расшифровкой и печатями (при наличии): Дата подписания каждой стороной.

Процедура составления и подписания: пошаговая инструкция

Шаг 1: Подготовка (за 3-7 дней до даты возврата)

Арендатор направляет арендодателю официальное уведомление о готовности сдать помещение (по почте/ЭДО/лично под роспись).
Стороны согласовывают дату и время совместного осмотра.
Арендатор готовит помещение: убирает имущество, проводит генеральную уборку (если предусмотрено договором), снимает показания счетчиков (фото/видео).

Шаг 2: Совместный осмотр и заполнение акта

Стороны обходят помещение по комнатам.
Сравнивают текущее состояние с фото/описанием в Акте при заселении.
Фиксируют все расхождения: царапины на паркете, сколы на плитке, дырки от гвоздей в стенах (если не оговорено иное), неработающие розетки, течи, отсутствующие предметы инвентаризации.
Важно: Все дефекты фотографируются/видеофиксируются с включенной геолокацией и временем (метаданные). Фото прикладываются к акту как Приложение № 1.

Шаг 3: Подписание акта

Акт составляется минимум в 2 экземплярах (по одному для каждой стороны). При наличии залогового депозита рекомендуется 3 экземпляра (для бухгалтерии арендодателя).

Сценарии подписания:

Идеальный: Обе стороны подписывают акт без замечаний. Ключи переданы. Залог возвращается по реквизитам в акте.
С замечаниями (спорные дефекты): Акт подписывается, но в нем прописывается: «Арендатор не согласен с претензией арендодателя по поводу [описание дефекта], считает его нормальным износом. Стороны не пришли к соглашению. Вопрос урегулируется в досудебном/судебном порядке». Подписи ставятся.
Отказ одной стороны от подписания: См. раздел 6.

Образец Акта приема-передачи при возврате арендуемого помещения (2026 г.)

 АКТ ПРИЕМА-ПЕРЕДАЧИ АРЕНДУЕМОГО ПОМЕЩЕНИЯ ПРИ ВОЗВРАТЕ
 г. , «___» _____________ 202__ г. Мы, нижеподписавшиеся:
 Сторона 1 — АРЕНДОДАТЕЛЬ: , ИНН , КПП , адрес: , в лице , действующего на основании Устава (Доверенности № * от *),
 Сторона 2, АРЕНДАТОР: *, ИНН , КПП , адрес: , в лице , действующего на основании Устава (Доверенности № * от *),
вместе именуемые «Стороны», составили настоящий Акт о следующем.
ПРЕДМЕТ АКТА
 Сторона 1 (Арендодатель) принимает у Стороны 2 (Арендатора), а Сторона 2 передает Стороне 1 арендуемое помещение, расположенное по адресу: , кадастровый номер: , общей площадью * кв.м. (далее — Помещение), переданное в аренду на основании Договора аренды № * от * г. (далее, Договор), срок действия которого истек / прекращен по соглашению сторон от * г.
СОСТОЯНИЕ ПОМЕЩЕНИЯ НА МОМЕНТ ВОЗВРАТА
 Помещение осмотрено Сторонами совместно. Состояние отделки, инженерных систем и оборудования соответствует условиям Договора и Акту приема-передачи при передаче от * г. (Приложение № 1 к Договору) с учетом нормального износа, за исключением следующих выявленных недостатков/расхождений:
 [ПЕРЕЧИСЛИТЬ КОНКРЕТНО: напр., «На стене в пом. 2 скол штукатурки площадью 10х15 см», «Отсутствует лампа на потолке пом. 3 по инв.№ *», «На паркете в коридоре глубокие царапины, не являющиеся нормальным износом»].
 При отсутствии недостатков пишется: «Выявленных недостатков и расхождений относительно Акта при заселении нет. Состояние удовлетворительное, соответствует нормальному износу».
 Фото/видеофиксация состояния Помещения на момент возврата приложена к настоящему Акту как Приложение № 1 (___ листов / ___ файлов на флеш-накопителе/ссылка на облако: ).
ПОКАЗАНИЯ ПРИБОРОВ УЧЕТА (НА «___» _____________ 202__ г.)
 Электричество (дневная зона): кВт·ч (Счетчик № )
 Электричество (ночная зона): кВт·ч (Счетчик № )
 ХВС: м³ (Счетчик № )
 ГВС: м³ (Счетчик № )
 Тепловая энергия: Гкал (Счетчик № )
 [Другие приборы: ]
КЛЮЧИ И СРЕДСТВА ДОСТУПА
 Арендатор передает, Арендодатель принимает полный комплект ключей и средств доступа к Помещению:
 ⎼ Ключи от входной двери: * шт.
 ⎯ Ключи от внутренних дверей (перечень помещений): * шт.
 ⎼ Ключи от сейфа/металлического шкафа: * шт.
 ⎼ Электронные пропуска/брелки/карты: * шт. (номера: )
 ⎼ Коды от домофона/кодовых замков:
 Иные средства доступа отсутствуют.
ПЕРЕДАЧА ДОКУМЕНТОВ И ИМУЩЕСТВА
 Арендатор передает Арендодателю:
 ⎯ Технический паспорт на Помещение (оригинал/копия);
 ⎯ Инвентаризационная ведомость имущества, оставляемого в Помещении (Приложение № 2);
 ⎼ Схемы инженерных сетей / проектные документы: ;
 ⎼ Гарантийные талоны на оборудование: .
РАСЧЕТЫ ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ (НА ДЕНЬ ПОДПИСАНИЯ АКТА)
 Стороны подтверждают, что на дату составления настоящего Акта Арендатор не имеет задолженности перед Арендодателем по оплате арендной платы за период до * включительно.
 Стороны подтверждают, что на дату составления настоящего Акта Арендатор не имеет задолженности по оплате коммунальных услуг за период до * включительно (расчеты по счетчикам произведены по показаниям п. 3).
 ЗАЛОГОВЫЙ ДЕПОЗИТ (ОБЕСПЕЧИТЕЛЬНЫЙ ПЛАТЕЖ):
 Сумма залога по Договору: * руб. (без НДС / с НДС %).
 Решение по залогу:
 [ВАРИАНТ А] Возвращается Арендатору в полном объеме ( руб.) на расчетный счет: * (БИК , к/с ) в течение * рабочих дней.
 [ВАРИАНТ Б] Удерживается Арендодателем частично/в полном объеме в счет возмещения ущерба/задолженности: * руб. Основание: Смета на устранение дефектов (Приложение № 3) / Акт сверки взаиморасчетов. Остаток * руб. возвращается на р/с * в течение * дней.
ПРЕТЕНЗИИ СТОРОН
 Арендодатель заявляет претензии: [перечислить или «не имеет»].
 Арендатор заявляет претензии: [перечислить или «не имеет»].
 По вопросам, по которым Стороны не пришли к соглашению (п. 2.1, 6.3, 7.1, 7.2), Стороны сохраняют право обращения в суд/арбитраж в установленном законом порядке.
МОМЕНТ ПРЕКРАЩЕНИЯ ОБЯЗАННОСТЕЙ
 Обязательства Арендатора по содержанию Помещения и оплате арендной платы прекращаются с момента подписания настоящего Акта, т.е. с «___» _____________ 202__ г.
Настоящий Акт составлен в 3 (трех) экземплярах, имеющих равную юридическую силу: по одному для Арендодателя, Арендатора и бухгалтерии Арендодателя.
ПОДПИСИ СТОРОН:
АРЕНДОДАТЕЛЬ АРЕНДАТОР
 _________________ / * / _________________ / * /
 М.П. М.П. 

Что делать, если одна из сторон отказывается подписывать Акт?

Это частая проблема. Закон (ст. 610 ГК РФ) обязывает арендатора вернуть имущество, но не прописывает санкции за отказ подписать акт. Действуйте по алгоритму:

Сценарий А: Арендатор отказывается подписывать (есть претензии к состоянию или хочет затянуть возврат залога)

Арендодатель составляет Акт в одностороннем порядке. Приглашает 2-х свидетелей (не заинтересованных лиц, лучше — нотариуса или сотрудника УК/БТИ);
В акте прописывается: «Арендатор (ФИО/наименование) надлежаще уведомлен о времени и месте осмотра (уведомление № от * / почтовое извещение ), явился/не явился. Отказался от подписания Акта без объяснения причин / по причине: . Акт составлен комиссией в присутствии свидетелей: 1. * (паспорт ), 2. (паспорт *)».
Свидетели подписывают акт.
Арендодатель направляет копию акта арендатору заказным письмом с описью вложения / через ЭДО / курьером под роспись.
Судебная практика: Такие акты признаются судами (в т.ч. Третьим кассационным судом общей юрисдикции) как надлежащее доказательство факта возврата и состояния, если соблюдена процедура уведомления.

Сценарий Б: Арендодатель отказывается подписывать/принимать (не хочет возвращать залог, ждет нового арендатора)

Арендатор направляет официальное претензионное письмо (претензию) с предложением даты/времени осмотра (не позднее последнего дня аренды).
Если арендодатель игнорирует или отказывается — арендатор составляет Акт в одностороннем порядке с приглашением свидетелей/нотариуса.
Ключи передаются через нотариуса (нотариальное удостоверение факта передачи ключей) или заказным почтовым отправлением (ценным пакетом) на юрадрес арендодателя.
С даты составления одностороннего акта / передачи ключей нотариусу / сдачи почтового отправления прекращается начисление арендной платы.

Нормальный износ vs Ущерб: как не спорить в суде

Главный предмет споров при возврате — это граница между «нормальным износом» (п. 2 ст. 610 ГК РФ, за который арендатор не отвечает) и «ущербом/порчей» (за который отвечает).

Критерии разделения (ориентировочные):

Нормальный износ: Потертость полового покрытия в зонах прохода, легкое пожелтение обоев/потолка от солнца/времени, мелкие царапины на входной двери, естественное старение сантехники, ослабление петлей дверей. Ключевой признак: возникло при соблюдении правил эксплуатации.
Ущерб (порча): Прожженные/пролитые пятна на ковре/паркете, дырки в стенах от креплений тяжелых конструкций (если не оговорено в договоре), сбитая плитка, сломанные сантехприборы, выбитые стекла, неработающая электрика из-за вмешательства арендатора, следы затопления соседей по вине арендатора, удаление/повреждение встроенной мебели/оборудования из инвентаризационной ведомости. Ключевой признак: нарушение правил эксплуатации или умысел/неосторожность.

Совет: В самом Договоре аренды (или Доп. соглашении) пропишите Приложение «Стандарты приема-передачи / Перечень нормального износа». Это сэкономит месяцы судебных разбирательств.

Налоговые и бухгалтерские аспекты (актуально на 2026 г.)

НДС: Возврат залогового депозита не облагается НДС (это не доход). Удержание залога в счет ущерба, доход арендодателя (облагается НДС по общему правилу, если арендодатель на общем режиме), для арендатора — расход на уменьшение убытков/ущерба.
Налог на прибыль: Удержанный залог увеличивает доход арендодателя. Документальное оформление ущерба (акт осмотра, сметы, чеки на ремонт) необходимо для подтверждения расходов арендатора (если он компенсирует ущерб сверх залога) или обоснования дохода арендодателя.
Имущественный налог: С даты подписания Акта при возврате арендодатель снова несет ответственность за уплату налога на имущество (если объект на балансе) и земельного налога.

Чек-лист: 10 ошибок, которых стоит избегать

Нет ссылки на Договор аренды. Акт висит в вакууме.
Фраза «Состояние хорошее» без деталей. В суде это не докажет отсутствие дыр в стенах;
Не сняты/не зафиксированы показания счетчиков. Приведет к спорам по КУ на тысячи рублей.
Не указан комплект ключей. Арендатор может вернуть 1 ключ из 3, а арендодатель потом потребует сменить замки за счет арендатора.
Игнорирование фото/видеофиксации. «Слово против слова» в суде проигрывает тому, у кого есть фото с метаданными.
Отсутствие пункта о претензиях/отсутствии претензий. Оставляет поле для будущих исков.
Не прописан механизм возврата залога (реквизиты, сроки). Залог может «зависнуть» на месяцы.
Подписание акта лицом без полномочий (нет доверенности/приказа). Акт может быть признан ничтожным.
Сдача помещения с мусором/имуществом арендатора. Арендодатель имеет право удержать залог за утилизацию.
Пропуск даты прекращения начисления аренды. Арендодатель может начислять аренду до дня фактического подписания акта, даже если ключи сданы раньше.

Акт приема-передачи при возврате арендуемого помещения — это не просто формальность, а главный защитный документ для обеих сторон. Для арендодателя, гарантия сохранности актива и основание удержать залог при порче. Для арендатора — подтверждение факта возврата, остановка начисления аренды и гарантия возврата залоговых денег.

Главные правила 2026 года:

Составляйте акт вместе, в день фактической сдачи ключей.
Фиксируйте всё: фото, видео, показания счетчиков, комплект ключей, состояние каждой стены.
Четко прописывайте финансовый итог (долги, залог, КУ) прямо в акте.
Если другая сторона саботирует процесс — действуйте односторонне с свидетелями/нотариусом и заказными уведомлениями.

Используйте приведенный выше образец как базу, адаптируйте его под специфику вашего объекта (ТЦ, склад, офис, производство) и условия конкретного Договора аренды. Грамотно составленный Акт — это ваш «билет» в спокойное завершение арендных отношений без судов и потерь денег.

Данная статья носит информационный характер и не является правовым консультированием. При подготовке документов для конкретной сделки рекомендуется обратиться к квалифицированному юристу, специализирующемуся на арендном праве.